شهدت أحياء القاهرة القديمة في الأشهر الأخيرة انتعاشًا ملحوظًا في عمليات بيع الأسطح وتحويلها إلى وحدات سكنية صغيرة (شقق «استوديو») تُعرض للإيجار اليومي أو الشهري أو تُباع كـوحدة سكنية مستقلة، وفق متابعة ميدانية ومصادر من وسطاء عقاريين ومصادر قانونية.

ما الذي يحدث بالضبط؟

الباعة والمستثمرون الصغار يقومون بشراء أسطح (روف) داخل عمارات قديمة أو توسيع غرف الخدمات القائمة، ثم إعادة تشطيبها وتحويلها لمساحات معيشة تتراوح بين 20 و45 مترًا، مجهزة بمطبخ صغير وحمام ونظام تبريد، ويُعرض بعضها على منصات تأجير قصيرة المدة أو على مواقع الإعلانات المحلية. بعض الوحدات تُسوق كـ«استثمار صغير» لعائد يومي لمحركات الإيجار السياحي، بينما يشتري آخرون وحدات للسكن أو التأجير طويل الأمد.

أسباب انتعاش الظاهرة

1. طلب على سكن ميسور التكلفة: ارتفاع أسعار الوحدات التقليدية في المدن والبحث عن بدائل أرخص يدفع المشترين نحو وحدات صغيرة وسهلة التشطيب.

2. السوق السياحي قصير المدى: تزايد الطلب على شقق مفروشة وقريبة من معالم وسط المدينة يدعم صفقات الشراء للاستثمار في الإيجار اليومي أو الأسبوعي. تقارير عن تنظيم أقوى لتأجير المدى القصير لا تزال تلاحق السوق، ما يدفع البعض للاستثمار قبل مزيد التشدد التنظيمي.

3. عائد سريع ومباشر: تكلفة تحويل السطح إلى «استوديو» غالبًا أقل من إنشاء وحدة جديدة، ما يجعل العائد على الاستثمار أسرع عند تأجيرها يوميًا أو شهريًا.

الجوانب القانونية والتنظيمية

قانون البناء والقواعد المحلية يطرحان قيودًا واضحة على استخدام أسطح المباني وتحويل غرف الخدمات إلى وحدات سكنية. هناك إجراءات للتصالح في مخالفات «الروف» وتغيير الاستخدام، وفرض رسوم أو غرامات في حال عدم التقنين، كما أصدرت السلطات مؤخرًا قرارات تتعلق بزيادة مساحة الروف في بعض الحالات وتيسير إجراءات التصالح لكن مع ضوابط. التحويل بدون ترخيص عرضة لإزالات أو غرامات أو صعوبات في توثيق الملكية لاحقًا.

مخاطر هندسية وصحية

مهندسون تحدثنا إليهم حذروا من مخاطر تحويل أسطح غير مُهيئة للسكن، منها:

• ضغط إضافي على أساسات وبنية المبنى في حال زيادة الأحمال (تشطيب، خزانات مياه، مكيفات).

• مشاكل عزل حراري ورطوبة تؤثر على صلاحية المسكن وصحة السكان.

• شبكات صرف وكهرباء غير مصممة لاستقبال استخدام سكني دائم، ما يزيد مخاطر الحوادث.
  المهندسون يشددون على أهمية فحص السقف إنشائيًا والحصول على موافقات فنية قبل أي تحويل. (مصادر هندسية محلية).

أثر التحويل على سوق الإيجار والسوق العمراني

• في الأحياء التي تشهد تحوّلًا، لوحظ توافر وحدات صغرى بأسعار دخل أقل من شقق الطابق التقليدية، ما قد يخفف ضغط الطلب على الوحدات الصغيرة مؤقتًا.

• مع ذلك، هناك تحذيرات من أن الانتشار الواسع لهذه الظاهرة قد يزيد من مشكلات العمران غير المنظم ويعقّد جهود الحفاظ على المباني التاريخية وتجهيز البنية التحتية. تقارير عن نهضة وسط القاهرة أظهرت وجود طاقة استثمارية في البنايات القديمة ولكن مع مخاطر التهجير والتغيير في الطابع الاجتماعي للمناطق.

توصيات للمشترين والمستأجرين

1. التأكد من الوضع القانوني: سؤال البائع عن تراخيص الروف وما إذا كانت هناك مخالفات مسجلة أو قرارات تصالح سارية.

2. فحص إنشائي وفني: الاستعانة بمهندس مختص لفحص قدرة السطح على التحمل، وفحص شبكات الصرف والكهرباء.

3. التعويد على مخاطر التأجير قصير المدى: في حال الاستثمار في الإيجار اليومي، متابعة التشريعات المحلية لتجنب الغرامات أو إيقاف النشاط.

توصيات للسلطات المحلية وصُنّاع القرار

• تشديد رقابة التصنيف والتصالح وضوابط السلامة الفنية قبل السماح بتغيير الاستخدام.

• تبني برامج توعوية لأصحاب العقارات حول إجراءات التصالح والمخاطر الإنشائية.

• وضع آليات تشجيعية لإعادة تأهيل الأسطح بطريقة آمنة ضمن إطار حضري متكامل يحافظ على الطابع التاريخي.

توقعات قصيرة المدى

انتعاش تحويل الأسطح لشقق استوديو في القاهرة القديمة هو ظاهرة اقتصادية واجتماعية متداخلة: توفر فرص دخل واستثمارية للأفراد، لكنها تأتي مع تحديات قانونية وإنشائية يمكن أن تؤثر على سلامة المباني والنسيج العمراني. في المدى القصير، من المرجح استمرار الظاهرة ما لم تُصدر السلطات قرارات تنظيمية أقوى أو تُسهّل مسارات التقنين والسلامة الفنية بشكل أكثر وضوحًا.

اقرأ أيضاً:

كيف سيغيّر قانون الإيجار القديم خريطة البيع والشراء في السوق العقاري؟

قانون الإيجار القديم يرى النور رسميًا بعد تصديق السيسي..تعرف على تفاصيله

بنك التعمير والإسكان: فرق الدعم الفني تعمل على معالجة العطل الفني في أسرع وقت والإعلان عن المواعيد الجديدة فور تحديدها

طرح 3 آلاف وحدة للمصريين بالخارج ضمن المرحلة الثانية من مبادرة “بيتك في مصر”