منطقة وسط البلد بالقاهرة
في 4 أغسطس 2025 نشرت الجريدة الرسمية نص قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر (قانون رقم 164 لسنة 2025)، المعروف إعلامياً بقانون الإيجار القديم الذي يُدخل آليات انتقالية وإجراءات لإعادة ضبط العلاقة بين المالك والمستأجر بعد عقود طويلة من التشريعات الجزئية. التعديل يهدف إلى إعادة توازن السوق العقاري تدريجيًا مع مراعاة البعد الاجتماعي، لكنه يفتح نافذة تحوّل جوهري في سلوك الملاك والمستأجرين وسياسات المطورين والبنوك خلال الفترة القادمة.
ماذا تغيّر بالضبط؟ نقاط قانونية موجزة
- سريان القانون: نُشر النص في الجريدة الرسمية وبدأ العمل بموجبه اعتبارًا من اليوم التالي للنشر (4–5 أغسطس 2025).
- فترات انتقالية واضحة: المادة التنفيذية حددت مددًا انتقالية تهدف لتسوية الأوضاع تدريجيًا (نُشر أن الفترة الانتقالية للوحدات السكنية تمتد لسنوات عدة وفق النصوص المصاحبة للقرار). وجود مهلات يمنح السوق فترة تكيف لكن لا يلغي الأثر النهائي على العقود «المقدّمة».
- آليات تعديل الأجرة: القانون يضع معايير لتعديل الإيجار في مراحل، وتصنيفًا للمناطق مع آليات تعويضية للفئات الأولى بالرعاية، بالإضافة إلى تسهيل إجراءات إنهاء الإيجار في حالات محددة.
التأثير المباشر على حركة البيع والشراء (0–6 أشهر)
- زيادة المعروض (عرض للبَيْع): نتيجة لانحسار قيود الإيجارات القديمة أو احتمالية رفع الإيجار، كثير من الملاك الذين اعتبَروا وحداتهم «محجوزة» بعقود قديمة قد يقررون البيع للاستفادة من أسعار السوق الحالية أو لتجنّب مخاطر إدارة المستأجرين على المدى المتوسط. هذا سيزيد المعروض في أحياء قديمة وعتيقة تُعرف بوجود عقود رخيصة.
- فرص لصفقات مُحدّدة: المشترون الباحثون عن صفقات قد يجدون فرصًا جيدة في الأشهر الأولى، خصوصًا في مناطق متوسط الدخل التي تحتوي على محافظات عقارية بأعداد كبيرة من العقود القديمة.
- ترقّب الطلب: بعض فئات المستأجرين والمشترين قد تؤجل القرارات الكبرى لحين وضوح آليات التطبيق التنفيذية، ما قد يضع ضغوطًا مؤقتة على حركة الشراء. (توقّع مدعوم بممارسات أسواق تعرضت لتعديلات قانونية سابقة).
التأثير المتوسط والطويل المدى (6 أشهر — 3 سنوات +)
- تسعير يعكس السوق الحقيقي: مع انتهاء المهل التدريجية وبدء تطبيق آليات تعديل الإيجار في نطاقات محددة، ستظهر مستويات سعرية أكثر تمثيلاً لتكاليف الأرض والبناء والتمويل. هذا قد يرفع قيمة عقارات كانت مُقيّدة بسعر «إيجار قديم».
- نشاط استثماري في «القيمة المضافة» (Value-Add): مستثمِرون ومطوّرون سيبحثون عن محفظات يمكن شراؤها وإعادة تطويرها — تقسيم وحدات، تجديد، أو تحويل الاستخدام (سكني → تجاري أو العكس) بحسب الموقع.
- تحوّل ديموغرافي محلي: من المتوقع تنقل شريحة من المستأجرين، خاصة إذا اتجهت سياسات التعويض والاستبدال إلى إعادة توطين في مناطق بديلة، مما يعيد تشكيل طلب المناطق داخل المدن.
من يكسب ومن يخسر؟
- يكسب: المشترون الذين يملكون سيولة نقدية للاستفادة من زيادة المعروض؛ المطوّرون القادرون على شراء محفظات وإعادة التأهيل؛ بعض البائعين أصحاب عقارات في مواقع مطلوبة.
- خاسر محتمل: مستأجرون غير المحميين جيدًا أو من فئات الدخل المحدود إن لم تُنفّذ آليات الحماية بشكل فعّال؛ ملاك يعتمدون على دخل إيجاري مستمر دون خطط لإدارة التغيير.
جدول موجز: الآثار حسب الأفق الزمني
| الأفق الزمني | الأثر الرئيسي | نصيحة عملية للمشتري/البائع |
|---|---|---|
| فوري (0–6 أشهر) | زيادة المعروض في مناطق قديمة — فرص صفقات | للمشتري: فحص فني وقانوني دقيق قبل الشراء. للبائع: تقييم ربحية البيع الآن مقابل انتظار إعادة التصنيف. |
| متوسط (6–24 شهر) | تحرّك الأسعار لتتوافق مع السوق — نشاط إعادة تطوير | للمستثمر: استهداف محفظات قابلة لإعادة التأهيل؛ للمطوّر: دخول شراكات محلية. |
| طويل (بعد 24 شهر) | استقرار سعري على مستويات السوق الحقيقي | خطط استثمارية طويلة الأمد وإعادة توزيع محفظة عقارية. |
نقطة تحول
قانون الإيجار القديم (2025) يشكّل نقطة تحوّل للسوق العقاري المصري: فرصة لعودة الأسعار لتعبّر عن الواقع الاقتصادي، ومخاطر إن لم تُنفّذ آليات الحماية بنزاهة وفعالية. دور منصات البيانات والتحليل مثل عقار 24 سيكون مفتاحيًّا لصناعة سردٍ موثوق يرشّد قرارات الملاك، المشترين، والمستثمرين في الشهور المقبلة.
اقرأ أيضاً: