ماذا سيحدث لأسعار الشقق بعد تطبيق قانون الإيجار القديم؟.. هل ترتفع الإيجارات ويزداد الإقبال على التمليك؟

تحليل – عقار 24

يثير تطبيق قانون الإيجار القديم تساؤلات واسعة داخل السوق العقاري المصري، خاصة بشأن مستقبل أسعار الشقق والإيجارات، ومدى تأثير تحرير ملايين الوحدات على حركة البيع والشراء خلال السنوات المقبلة.

ويرى خبراء أن تأثير القانون لن يكون واحدًا في جميع المحافظات، بل سيختلف بحسب حجم الوحدات الخاضعة للإيجار القديم، ومعدلات العرض والطلب، وسرعة تنفيذ أحكام القانون، إلى جانب الأوضاع الاقتصادية وأسعار الفائدة.

ووفقًا لبيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، يوجد نحو 3.019 مليون وحدة خاضعة للإيجار القديم، منها 1.88 مليون وحدة سكنية، ويستفيد منها أكثر من 6.13 مليون مواطن، ما يجعل أي تغير في هذا الملف مؤثرًا على سوق الإسكان ككل.

هل ترتفع أسعار الإيجارات؟

يرى عدد من المحللين أن الإجابة ليست بسيطة، إذ من المتوقع أن يمر السوق بمرحلتين مختلفتين:

المرحلة الأولى.. ضغوط على الطلب

خلال السنوات الأولى من تطبيق القانون، قد يرتفع الطلب على الوحدات المؤجرة بنظام الإيجار الجديد، مع بحث بعض الأسر عن مساكن بديلة، وهو ما قد يدعم أسعار الإيجارات في المناطق التي تعاني نقصًا في المعروض.

المرحلة الثانية.. زيادة المعروض

مع انتهاء الفترات الانتقالية وعودة المزيد من الوحدات إلى السوق، قد يزداد المعروض من الشقق المتاحة للإيجار، وهو ما قد يخفف من الضغوط على الأسعار أو يحد من وتيرة ارتفاعها، خاصة في المناطق التي تضم أعدادًا كبيرة من الوحدات الخاضعة للإيجار القديم.

ويؤكد خبراء أن الاتجاه النهائي للأسعار سيعتمد على التوازن بين العرض والطلب، وليس على القانون وحده.

ماذا عن أسعار الشقق للبيع؟

يتوقع متخصصون أن تشهد بعض المناطق القديمة نشاطًا أكبر في حركة البيع والشراء، مع استعادة عدد من الملاك وحداتهم وإعادة طرحها للبيع أو تطويرها.

وقد يؤدي ذلك إلى:

زيادة المعروض من الشقق القديمة.

ارتفاع قيمة بعض العقارات بعد إعادة تأهيلها.

تنشيط التداول في أحياء مثل وسط القاهرة، ومصر الجديدة، وشبرا، والدقي، والعجوزة، وبعض أحياء الإسكندرية.

وفي المقابل، قد تستقر الأسعار في مناطق أخرى إذا كان حجم المعروض الجديد كبيرًا مقارنة بالطلب.

هل يزيد الطلب على التمليك؟

يرجح عدد من الخبراء أن يزداد الإقبال على شراء الوحدات السكنية لدى بعض الأسر التي تبحث عن الاستقرار وتجنب تقلبات سوق الإيجارات.

ويرتبط هذا الاتجاه بعدة عوامل، منها:

الرغبة في امتلاك مسكن دائم.

توقعات بارتفاع الإيجارات في بعض المناطق.

زيادة المعروض من الوحدات القابلة للبيع.

توسع برامج التمويل العقاري إذا توافرت بشروط مناسبة.

لكن هذا التحول سيظل مرتبطًا بقدرة المشترين على تحمل أسعار الوحدات وتكلفة التمويل.

المطورون العقاريون.. فرص جديدة

قد يستفيد المطورون العقاريون من القانون عبر:

شراء عقارات قديمة وإعادة تطويرها.

تنفيذ مشروعات إحلال وتجديد.

زيادة الطلب على أعمال الترميم والتشطيبات.

استغلال المواقع المتميزة داخل المدن القائمة.

ويرى متخصصون أن المناطق التاريخية قد تشهد موجة جديدة من إعادة التطوير إذا توافرت الحوافز الاستثمارية المناسبة.

هل تتأثر جميع المحافظات بالطريقة نفسها؟

الإجابة لا.

فالتأثير الأكبر يُتوقع أن يكون في المحافظات التي تضم أكبر عدد من وحدات الإيجار القديم، وفي مقدمتها القاهرة والجيزة والإسكندرية والقليوبية، بينما سيكون التأثير أقل في المحافظات التي لا تمثل فيها هذه الوحدات نسبة كبيرة من السوق العقاري.

السيناريوهات المحتملة

السيناريو

التأثير المتوقع

زيادة الطلب على الإيجار في البداية

قد تدعم ارتفاع الأسعار في بعض المناطق.

عودة وحدات أكثر إلى السوق تدريجيًا

قد تزيد المعروض وتحد من ارتفاع الإيجارات.

تنشيط البيع والشراء

زيادة التداول في العقارات القديمة.

ارتفاع الإقبال على التمليك

محتمل لدى بعض الأسر، إذا كانت القدرة الشرائية والتمويل يسمحان بذلك.

نشاط إعادة التطوير

زيادة فرص الاستثمار في المباني القديمة.

الخلاصة

يتفق الخبراء على أن قانون الإيجار القديم سيعيد تشكيل سوق العقارات المصري، لكن تأثيره على الأسعار لن يكون موحدًا أو فوريًا. فبينما قد تشهد بعض المناطق ارتفاعًا في الطلب على الإيجار خلال المرحلة الأولى، فإن زيادة المعروض مع مرور الوقت قد تخلق توازنًا أكبر في السوق.

كما أن الإقبال على شراء الشقق قد يرتفع لدى بعض الأسر الباحثة عن الاستقرار، إلا أن حجم هذا التحول سيظل مرتبطًا بعوامل أخرى، مثل مستويات الدخل، وأسعار الفائدة، وتوافر التمويل العقاري، وحجم المعروض الجديد، وليس بالقانون وحده.