بعد مرور أكثر من 45 يومًا على بدء عمل لجان الحصر والتصنيف المنصوص عليها في قانون الإيجار القديم الجديد، تواصل اللجان عملها على قدم وساق داخل المحافظات المصرية، تمهيدًا لإقرار الزيادات الجديدة في القيم الإيجارية المقرر تطبيقها فور اعتماد التصنيفات النهائية للمناطق والوحدات السكنية.
انطلاق عمل اللجان مطلع سبتمبر
بدأت اللجان أعمالها رسميًا في الرابع من سبتمبر الماضي، تنفيذًا لتكليف من رئيس مجلس الوزراء والمحافظين بتشكيل لجان متخصصة في نطاق كل محافظة لحصر وتصنيف العقارات المؤجرة.
وتمتد فترة عمل هذه اللجان لمدة ثلاثة أشهر تنتهي في الرابع من ديسمبر 2025، مع إمكانية مد المهلة لمدة مماثلة بقرار من رئيس الوزراء إذا اقتضت الضرورة، بهدف الانتهاء من كافة أعمال الحصر والتصنيف قبل تطبيق الزيادات الجديدة.
تصنيف المناطق إلى 3 فئات رئيسية
تعمل اللجان، وفق المادة (3) من القانون، على تقسيم المناطق السكنية التي تضم وحدات مؤجرة إلى ثلاث فئات رئيسية:
مناطق متميزة
مناطق متوسطة
مناطق اقتصادية
ويُعد هذا التصنيف الأساس الذي ستُحدد بناءً عليه القيم الإيجارية الجديدة، بما يضمن تحقيق العدالة والتوازن بين طبيعة المنطقة ومستوى الخدمات والمرافق المتاحة فيها، وبين الأجرة التي يدفعها المستأجر.
معايير دقيقة لتحديد القيمة الإيجارية
حددت الهيئة معايير صارمة يجب على اللجان الالتزام بها عند تصنيف المناطق، تشمل:
الموقع الجغرافي وطبيعة الشارع
مستوى البناء ونوعية مواد التشييد
متوسط المساحات السكنية
توفر المرافق والخدمات العامة مثل المياه والكهرباء والغاز
جودة الطرق ووسائل النقل والخدمات التعليمية والصحية
كما تسترشد اللجان بـ القيمة الإيجارية للعقارات في نفس المنطقة وفقًا لقانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008، لضمان أن يكون التصنيف قائمًا على أسس اقتصادية عادلة وموضوعية.
نشر التصنيفات رسميًا في الوقائع المصرية
عقب انتهاء اللجان من أعمالها، يصدر المحافظ المختص قرارًا باعتماد التصنيف النهائي للمناطق، ليتم نشره في الوقائع المصرية والإعلان عنه داخل وحدات الإدارة المحلية في كل محافظة، وبذلك يصبح القرار نافذًا وملزمًا لجميع الأطراف — الملاك والمستأجرين — باعتباره المرجعية الرسمية لتحديد القيم الإيجارية الجديدة.
تفاصيل الزيادات الجديدة في الإيجارات السكنية
ينص القانون على أن تكون القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن السكنية كالآتي:
في المناطق المتميزة: 20 ضعفًا للأجرة الحالية، على ألا تقل عن 1000 جنيه شهريًا.
في المناطق المتوسطة: 10 أضعاف الأجرة الحالية وبحد أدنى 400 جنيه شهريًا.
في المناطق الاقتصادية: 10 أضعاف الأجرة الحالية وبحد أدنى 250 جنيهًا شهريًا.
وخلال فترة الحصر، أوجب القانون على المستأجرين دفع أجرة مؤقتة قدرها 250 جنيهًا شهريًا حتى إعلان التصنيف النهائي.
وبعد اعتماد القرارات رسميًا، يتم تحصيل الفروق على أقساط شهرية لتجنب أي عبء مفاجئ على المستأجرين.
الأماكن غير السكنية.. زيادات تدريجية واستقرار تشريعي
بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكن كالمحلات والمكاتب والمخازن، حددت المادة (5) من القانون أن تكون القيمة الإيجارية الجديدة خمسة أمثال القيمة الحالية، مع زيادة سنوية بنسبة 15% وفقًا للمادة (6).
وتهدف هذه القواعد إلى تحقيق استقرار طويل الأمد في العلاقة التعاقدية بين الملاك والمستأجرين، بما يضمن توازنًا بين العائد الاستثماري والقدرة المالية للطرفين.
حق التظلم أمام القضاء الإداري
أكد القانون أن قرارات لجان الحصر والتصنيف قرارات إدارية قابلة للطعن أمام محكمة القضاء الإداري.
ويحق لأي مواطن، سواء كان مالكًا أو مستأجرًا، أن يتظلم من قرار تصنيف منطقته أو تقييم وحدته السكنية إذا رأى أنه لا يراعي المعايير القانونية المحددة.
ويُمكن للمحكمة أن تقرر وقف تنفيذ القرار أو إلغاؤه أو تعديله، ما يعزز مبدأ الشفافية والمساواة أمام القانون.
القضاء الإداري يراقب عدالة التنفيذ
يمارس القضاء الإداري دوره الرقابي على مدى التزام اللجان بالقواعد القانونية وسلامة إجراءاتها، لضمان أن تكون عملية التصنيف محايدة ومنصفة.
وفي حال ثبوت وجود خطأ أو انحراف في التقدير، يمكن للمحكمة إلغاء التصنيف أو تعديله بما يحقق العدالة.
حالات الإخلاء وفق القانون الجديد
تناولت المادة السابعة من القانون حالات الإخلاء التي يجوز فيها إنهاء العلاقة الإيجارية، وتشمل:
انتهاء المدة القانونية للعقد.
ترك الوحدة مغلقة لأكثر من عام دون مبرر.
امتلاك المستأجر لوحدة أخرى صالحة للسكن بنفس الغرض.
وفي حالة الامتناع عن الإخلاء، يحق للمالك التقدم بطلب طرد إلى قاضي الأمور الوقتية، مع احتفاظه بحقه في المطالبة بالتعويض إن لحق به ضرر.
ويجوز للمستأجر رفع دعوى أمام المحكمة المختصة، غير أن رفع الدعوى لا يوقف التنفيذ إلا بقرار صريح من المحكمة حفاظًا على استقرار العلاقة القانونية.
تأثيرات متوقعة على سوق الإيجارات
يتوقع خبراء السوق العقاري أن تسهم هذه الخطوة في إعادة هيكلة منظومة الإيجارات القديمة وتحقيق توازن تدريجي بين القيمة الفعلية للوحدات السكنية والإيجارات المستحقة.
كما من شأن تطبيق القانون الجديد أن يعيد الثقة للسوق ويشجع الملاك على إعادة استثمار وحداتهم المغلقة، بما يسهم في زيادة المعروض من الوحدات السكنية وتحسين كفاءة السوق العقارية.