هاني توفيق: وصلنا إلى نهاية سلسلة الفقاعة العقارية في مصر.. ويحذر من تعثر شركات التطوير

قال الخبير الاقتصادي هاني توفيق إن السوق العقارية المصرية وصلت – بحسب رؤيته – إلى المرحلة الأخيرة من الفقاعة العقارية، مشيرًا إلى أنه حذر منذ عدة سنوات من هذا السيناريو، مطالبًا بإنشاء هيئة تنظم العلاقة بين المطورين العقاريين والمشترين من خلال تطبيق نظام حسابات الضمان (Escrow Account)، بحيث لا يتم صرف أموال المشترين للمطور إلا مقابل نسب التنفيذ الفعلية للمشروعات.

دعوة لتطبيق حسابات الضمان

وأوضح توفيق أن تطبيق نظام حسابات الضمان كان من شأنه حماية أموال المشترين وتنظيم العلاقة بين جميع أطراف السوق العقارية، مؤكدًا أنه طالب بهذا الإجراء مرارًا خلال السنوات الماضية، إلا أنه لم يتم الأخذ به.

كيف تبدأ الفقاعة العقارية؟

وأشار إلى أن الفقاعة العقارية تمر بعدة مراحل متتابعة، تبدأ بارتفاع الإقبال على شراء العقارات، ثم صعود الأسعار بصورة كبيرة على مدار فترة زمنية طويلة، يلي ذلك انتشار ظاهرة “الأوفر برايس”، حيث يقوم بعض المشترين بحجز الوحدات وإعادة بيعها لتحقيق أرباح سريعة دون سداد قيمتها بالكامل.

وأضاف أن هذه المرحلة يصاحبها اتساع المضاربات وارتفاع الأسعار إلى مستويات مبالغ فيها، قبل أن يصل السوق إلى مرحلة التشبع الشرائي.

مؤشرات الركود في السوق

وأوضح الخبير الاقتصادي أن مرحلة التشبع يعقبها هدوء تدريجي في حركة البيع والشراء، مع انخفاض قيمة “الأوفر برايس”، ثم استقرار الأسعار، قبل أن يدخل السوق في مرحلة ركود بالمبيعات.

وأضاف أن شركات التطوير العقاري تبدأ في هذه المرحلة بتقديم تسهيلات كبيرة في السداد لمحاولة تنشيط الطلب وتحفيز المشترين.

تعثر العملاء وزيادة المعروض

وأشار توفيق إلى أن استمرار ضعف الطلب يؤدي إلى اختفاء ظاهرة “الأوفر برايس”، مع اتجاه بعض المشترين لبيع وحداتهم بنفس أسعار التعاقد القديمة، وهو ما قد يتزامن مع تعثر عدد من العملاء في سداد الأقساط.

وأضاف أن شركات التطوير قد تضطر في هذه الحالة إلى استرداد الوحدات من العملاء غير الملتزمين بالسداد، وهو ما يؤدي إلى زيادة المعروض من العقارات داخل السوق.

ضغوط على شركات التطوير

وأكد أن وفرة المعروض، بالتزامن مع احتياج الشركات إلى السيولة لسداد التزاماتها تجاه البنوك والمقاولين والموردين، قد تدفع المطورين إلى إطلاق عروض وتسهيلات أكبر، وصولًا إلى تخفيض الأسعار بصورة إجبارية لتحريك المبيعات.

تحذير من انفجار الفقاعة العقارية

واختتم هاني توفيق تصريحاته بالتأكيد على أن استمرار ضعف الطلب، مع زيادة المعروض وتراجع القوة الشرائية، قد يقود إلى ركود كامل في السوق العقارية وانفجار الفقاعة، وهو ما قد ينعكس على تعثر بعض شركات المقاولات وشركات التطوير العقاري، وتأخر تسليم عدد من المشروعات، وفقًا لرؤيته.