هل عقد البيع العرفي يحمي حقك في العقار؟.. محكمة النقض توضح حقوق المشتري في التسليم وطرد الغاصب

أبرز تفاصيل الخبر:
– محكمة النقض تقرر أن عقد البيع غير المشهر ينقل إلى المشتري الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرامه.
– تشمل هذه الحقوق المطالبة بتسليم العقار وطرد الغاصب منه والحصول على ريعه، ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف.
– عدم تسجيل عقد البيع يُبقي الملكية القانونية للعقار لدى البائع.
– المحكمة أكدت حق المالك الحقيقي في طلب طرد واضع اليد إذا لم تستند حيازته إلى تصرف نافذ في مواجهته.
– محكمة النقض نقضت حكمًا صادرًا عن محكمة استئناف طنطا وأعادت القضية إليها للفصل فيها مجددًا.

أرست محكمة النقض مبدأً قضائيًا مهمًا بشأن الآثار القانونية لعقد البيع العرفي غير المشهر، موضحة أن عقد البيع ينقل إلى المشتري، اعتبارًا من تاريخ إبرامه، الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته، بما يشمل الدعاوى المرتبطة بالعقار، ومنها المطالبة بتسليمه وطرد الغاصب منه والحصول على ريعه، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.

وأوضحت المحكمة أن عدم تسجيل عقد البيع لا يؤدي إلى انتقال ملكية العقار إلى المشتري، إذ تظل الملكية قائمة باسم المالك الحقيقي، ويحق له طلب طرد واضع اليد من العقار إذا كانت حيازته غير مستندة إلى تصرف نافذ في مواجهته، وذلك وفقًا لأحكام القانون المدني.

تفاصيل النزاع على ملكية العقار

تعود وقائع القضية إلى إقامة أحد المواطنين دعوى قضائية طالب فيها بعدم الاعتداد في مواجهته بعقد بيع مؤرخ 1 يناير 2007، وعدم نفاذه في حقه، إلى جانب طرد واضع اليد وتسليمه العقار محل النزاع.

واستند المدعي في دعواه إلى شرائه العقار بموجب عقد بيع عرفي مؤرخ 1 فبراير 2005، موضحًا وجود عقود بيع سابقة تتعلق بالعقار، وأنه فوجئ بتمسك خصمه بشراء الأرض بموجب عقد آخر، اعتبره مخالفًا للحقيقة والواقع.

وكانت محكمة أول درجة قد قضت برفض الدعوى، وأيدت محكمة استئناف طنطا «مأمورية شبرا الخيمة» هذا الحكم، وهو ما دفع المدعي إلى الطعن عليه أمام محكمة النقض.

واستند الطاعن في أسباب طعنه إلى وجود خطأ في تطبيق القانون وقصور في التسبيب وفساد في الاستدلال، فضلًا عن الإخلال بحقه في الدفاع، مطالبًا بإعادة النظر في الحكم الصادر ضده.

لماذا نقضت محكمة النقض الحكم؟

أكدت محكمة النقض أن الحكم المطعون فيه أغفل بحث مدى حجية حكم نهائي سابق قضى باعتبار عقد بيع مؤرخ 12 يوليو 2004 غير موجود، بسبب عدم تقديمه، وما إذا كان لهذا الحكم أثر في تحديد ملكية العقار وصحة سند واضع اليد عليه.

وأوضحت المحكمة أن الفصل في هذا الدفاع الجوهري كان ضروريًا لتحديد مدى نفاذ عقد البيع اللاحق في مواجهة المدعي، وكذلك مدى أحقيته في المطالبة بطرد واضع اليد وتسليمه العقار.

وأضافت أن إغفال المحكمة بحث دفاع جوهري من شأنه التأثير في النتيجة التي انتهى إليها الحكم يُعد قصورًا في التسبيب، خاصة إذا كان هذا الدفاع مرتبطًا بشكل مباشر بتحديد الحقوق القانونية للأطراف وصحة المستندات المقدمة في الدعوى.

وانتهت محكمة النقض إلى أن الحكم المطعون فيه خالف الثابت بالأوراق وشابه القصور الذي أدى إلى مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، الأمر الذي استوجب نقضه دون حاجة إلى بحث باقي أسباب الطعن.

الحكم النهائي لمحكمة النقض

قضت محكمة النقض بنقض حكم محكمة استئناف طنطا «مأمورية شبرا الخيمة»، وإحالة القضية إليها للفصل فيها مجددًا، بعد التأكد من بحث الدفاع الجوهري المتعلق بحجية الحكم السابق وأثره في تحديد ملكية العقار ومدى نفاذ عقود البيع محل النزاع.

ويؤكد المبدأ القضائي أهمية التمييز بين الحقوق التي يرتبها عقد البيع العرفي للمشتري، وبين انتقال ملكية العقار الذي يتطلب التسجيل، إذ لا يترتب على مجرد توقيع عقد البيع غير المشهر انتقال الملكية العقارية إلى المشتري، رغم ما قد يمنحه العقد من حقوق تتعلق بالمبيع ومنفعته والدعاوى المرتبطة به.