خريطة المحافظات الأكثر تأثرًا بقانون الإيجار القديم.. القاهرة تستحوذ على أكثر من مليون وحدة والجيزة والإسكندرية في الصدارة

مع تطبيق قانون الإيجار القديم، تتجه الأنظار إلى المحافظات التي ستشهد أكبر تأثيرات نتيجة احتضانها النصيب الأكبر من الوحدات الخاضعة للنظام القديم، وهو ما يجعلها الأكثر تأثرًا اقتصاديًا واجتماعيًا وسوقيًا خلال السنوات المقبلة.

وتكشف بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، التي تستند إلى نتائج تعداد 2017، أن أزمة الإيجار القديم ليست موزعة بالتساوي على أنحاء الجمهورية، بل تتركز بصورة كبيرة في عدد محدود من المحافظات، وفي مقدمتها القاهرة الكبرى والإسكندرية، وهو ما يفسر الاهتمام الحكومي بهذه المناطق خلال تنفيذ القانون.

69% من الوحدات في 4 محافظات فقط

تبلغ إجمالي الوحدات الخاضعة لقانون الإيجار القديم نحو 3.02 مليون وحدة، ويقع نحو 69% منها داخل أربع محافظات فقط، هي:

المحافظة| عدد الوحدات| النسبة من الإجمالي

القاهرة| 1,099,426| 36%

الجيزة| 562,135| 19%

الإسكندرية| 269,403| 9%

القليوبية| 150,961| 5%

وبذلك تضم محافظات القاهرة الكبرى والإسكندرية وحدها أكثر من مليوني وحدة خاضعة للإيجار القديم، بينما تتوزع النسبة المتبقية على باقي محافظات الجمهورية.

الرسم البياني (1)

توزيع الوحدات المؤجرة إيجارًا قديمًا

القاهرة ████████████████████████████████████ 36%

الجيزة ███████████████████ 19%

الإسكندرية █████████ 9%

القليوبية █████ 5%

باقي المحافظات █████████████████████████████████ 31%

القاهرة.. قلب الأزمة

تتصدر محافظة القاهرة المشهد بفارق كبير عن باقي المحافظات، إذ تضم أكثر من 1.09 مليون وحدة خاضعة للإيجار القديم، أي ما يزيد على ثلث إجمالي الوحدات على مستوى الجمهورية.

ويعكس ذلك الطبيعة العمرانية للعاصمة، التي تضم أحياء تاريخية كثيفة مثل شبرا، مصر الجديدة، وسط البلد، الزمالك، السيدة زينب، الدقي والمهندسين والمناطق التي شهدت طفرة عمرانية قبل صدور قانون الإيجار الجديد عام 1996.

الجيزة.. المركز الثاني

تأتي محافظة الجيزة في المرتبة الثانية بنحو 562 ألف وحدة، وهو ما يمثل 19% من إجمالي الوحدات.

ويرجع ذلك إلى الانتشار الكبير للمباني القديمة في مناطق مثل الدقي والعجوزة وإمبابة والهرم وفيصل، والتي تضم عددًا كبيرًا من العقارات المؤجرة بعقود قديمة.

الإسكندرية.. مدينة الإيجار القديم

رغم أن الإسكندرية تأتي في المركز الثالث، فإنها تعد من أكثر المحافظات اعتمادًا على نظام الإيجار القديم بسبب طبيعة عمرانها التاريخي، حيث تضم نحو 269 ألف وحدة.

وتنتشر هذه الوحدات في أحياء بحري ومحرم بك والعطارين وكليوباترا وسيدي جابر وغيرها من المناطق القديمة، ما يجعل المحافظة من أكثر الأسواق العقارية حساسية لأي تغيرات تشريعية.

القليوبية.. الامتداد الطبيعي للقاهرة

تحل القليوبية في المرتبة الرابعة بعدد يقارب 151 ألف وحدة، مستفيدة من الامتداد العمراني للقاهرة الكبرى، خاصة في شبرا الخيمة والمناطق المجاورة للعاصمة.

أين تتركز الأسر؟

ولا يقتصر التركز الجغرافي على الوحدات فقط، بل يمتد أيضًا إلى الأسر المقيمة بها.

وتوضح بيانات الإحصاء أن 82% من الأسر المستفيدة من الإيجار القديم تعيش في أربع محافظات فقط، موزعة كالتالي:

– القاهرة: 670,857 أسرة (41%).

– الجيزة: 308,091 أسرة (18.7%).

– الإسكندرية: 213,147 أسرة (12.9%).

– القليوبية: 150,961 أسرة (9%).

الرسم البياني (2)

توزيع الأسر المستفيدة من الإيجار القديم

القاهرة █████████████████████████████████████ 41%

الجيزة ██████████████████ 18.7%

الإسكندرية █████████████ 12.9%

القليوبية ████████ 9%

باقي المحافظات ███████████████████ 18.4%

لماذا تتركز الأزمة في المدن الكبرى؟

يرى خبراء التخطيط العمراني أن انتشار الإيجار القديم في القاهرة والإسكندرية والجيزة يعود إلى عدة عوامل، أبرزها:

– قدم الكتلة العمرانية في هذه المحافظات.

– ارتفاع الكثافة السكانية منذ خمسينيات وستينيات القرن الماضي.

– استمرار توريث العديد من العقود لعقود طويلة.

– محدودية عمليات الإحلال والتجديد في الأحياء القديمة.

كيف سيتأثر السوق العقاري؟

يتوقع متخصصون أن يكون التأثير الأكبر للقانون في المحافظات الأربع، من خلال:

– زيادة المعروض من الوحدات بعد انتهاء الفترات الانتقالية.

– تنشيط عمليات إعادة تطوير العقارات القديمة.

– ارتفاع الاستثمارات في مشروعات الإحلال وإعادة البناء.

– زيادة الطلب على التشطيبات وأعمال الترميم.

– تغير خريطة الإيجارات في المناطق التاريخية.

وفي المقابل، ستكون المحافظات الحدودية ومحافظات الصعيد الأقل تأثرًا، نظرًا لانخفاض عدد وحدات الإيجار القديم بها مقارنة بالقاهرة الكبرى والإسكندرية.

قراءة أخيرة

تكشف الأرقام أن قضية الإيجار القديم ليست أزمة عامة على مستوى الجمهورية، بل تتركز بصورة واضحة في عدد محدود من المحافظات، وعلى رأسها القاهرة والجيزة والإسكندرية والقليوبية.

ولذلك فإن نجاح تطبيق القانون سيعتمد بدرجة كبيرة على كيفية إدارة المرحلة الانتقالية داخل هذه المحافظات، باعتبارها تضم الكتلة الأكبر من الوحدات والأسر المستفيدة، وتمثل المحرك الرئيسي لأي تغيرات مرتقبة في سوق العقارات المصري.