من الرابح ومن الخاسر؟.. كيف يغيّر قانون الإيجار القديم موازين سوق العقارات في مصر؟

تحليل – عقار 24

يعد قانون الإيجار القديم أحد أكثر التشريعات تأثيرًا في سوق العقارات المصري خلال العقود الأخيرة، إذ لا يقتصر أثره على الملاك والمستأجرين، بل يمتد إلى المطورين العقاريين والمستثمرين وشركات المقاولات وقطاع مواد البناء، وحتى سوق الإيجارات نفسه.

ومع بدء تنفيذ القانون الجديد، يطرح خبراء القطاع سؤالًا محوريًا: من سيكون الرابح؟ ومن سيتحمل أكبر تكلفة خلال المرحلة الانتقالية؟

وتشير بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء إلى أن نحو 3.019 مليون وحدة تخضع لنظام الإيجار القديم، منها 1.88 مليون وحدة سكنية، ويستفيد منها 1.643 مليون أسرة تضم أكثر من 6.13 مليون مواطن، ما يجعل أي تغيير في هذا الملف مؤثرًا على قطاع واسع من المجتمع.

أولًا.. الملاك أكبر المستفيدين

يرى متخصصون أن الملاك سيكونون من أبرز المستفيدين من تطبيق القانون، بعد سنوات طويلة من انخفاض القيم الإيجارية مقارنة بالأسعار السوقية.

ومن أبرز المكاسب المتوقعة:

استعادة عدد كبير من الوحدات بعد انتهاء الفترات الانتقالية.

إمكانية إعادة تأجير العقارات بالقيمة السوقية.

زيادة القيمة الاستثمارية للعقارات القديمة.

ارتفاع العائد السنوي من الأصول العقارية.

تشجيع ملاك العقارات على ترميم المباني وصيانتها.

ويؤكد خبراء أن تحرير العلاقة الإيجارية قد يعيد آلاف العقارات المغلقة إلى السوق، وهو ما يزيد من كفاءة استغلال الثروة العقارية.

ثانيًا.. المستأجرون بين القلق وفرص التكيف

في المقابل، يواجه بعض المستأجرين تحديات كبيرة، خاصة الأسر التي تقيم منذ عقود في وحدات بإيجارات منخفضة ولا تمتلك بدائل سكنية.

وتتمثل أبرز التحديات في:

ارتفاع الأعباء المالية مع زيادة القيمة الإيجارية.

الحاجة إلى البحث عن سكن بديل في بعض الحالات.

التأثر بارتفاع أسعار الإيجارات في السوق الحرة.

احتمالية انتقال بعض الأسر إلى مناطق أقل تكلفة.

في المقابل، يرى آخرون أن الفترات الانتقالية التي ينص عليها القانون تمنح الوقت الكافي للتكيف، كما أن أي برامج دعم أو إسكان بديل قد تخفف من الآثار على الفئات الأكثر احتياجًا.

ثالثًا.. المستثمرون أمام فرص جديدة

قد يمثل القانون نقطة تحول للمستثمرين العقاريين، إذ من المتوقع أن يؤدي إلى:

زيادة المعروض من العقارات القابلة للتطوير.

تنشيط الاستثمار في شراء وتجديد المباني القديمة.

ارتفاع الطلب على مشروعات إعادة الإحياء العمراني.

جذب رؤوس أموال إلى المناطق التاريخية ووسط المدن.

ويرى عدد من المحللين أن عودة آلاف الوحدات إلى التداول قد تخلق فرصًا استثمارية جديدة، خاصة في القاهرة والإسكندرية والجيزة.

رابعًا.. شركات التطوير والمقاولات

قد تستفيد شركات التطوير العقاري والمقاولات من زيادة عمليات:

إعادة بناء العقارات المتهالكة.

ترميم المباني القديمة.

تحويل بعض العقارات إلى مشروعات سكنية أو تجارية حديثة.

تنفيذ أعمال التشطيبات والصيانة.

ويمكن أن ينعكس ذلك أيضًا على الطلب على مواد البناء والخدمات الهندسية.

خامسًا.. ماذا يحدث لسوق الإيجارات؟

يتوقع خبراء أن يشهد السوق عدة تغيرات، منها:

زيادة تدريجية في عدد الوحدات المعروضة للإيجار.

تحسن استغلال الوحدات المغلقة أو غير المستغلة.

زيادة المنافسة بين الملاك في بعض المناطق مع ارتفاع المعروض.

اختلاف التأثير من منطقة إلى أخرى بحسب حجم الوحدات الخاضعة للإيجار القديم.

ويؤكد متخصصون أن اتجاه الأسعار في المستقبل سيعتمد على حجم المعروض والطلب، بالإضافة إلى سرعة تنفيذ القانون وتفاعل السوق معه، لذلك يصعب الجزم منذ الآن بما إذا كانت الإيجارات سترتفع أو تنخفض على مستوى السوق ككل.

من الرابح؟

الملاك الذين سيتمكنون من تحقيق عائد أعلى على أصولهم.

المستثمرون الباحثون عن فرص في العقارات القديمة.

شركات التطوير والمقاولات والترميم.

سوق إعادة تأهيل المباني التاريخية.

من يواجه أكبر التحديات؟

بعض المستأجرين محدودي الدخل الذين يعتمدون على الإيجارات المنخفضة.

كبار السن والأسر التي يصعب عليها الانتقال إلى مساكن جديدة.

بعض الأنشطة التجارية الصغيرة إذا ارتفعت تكاليف الإشغال.

التحدي الأكبر.. تحقيق التوازن

يرى خبراء أن نجاح القانون لن يقاس فقط بإعادة الحقوق إلى الملاك، ولا فقط بحماية المستأجرين، بل بقدرته على تحقيق توازن بين الطرفين، مع توفير حلول للفئات الأولى بالرعاية، وتشجيع إعادة استغلال الوحدات غير المستغلة بما يدعم كفاءة سوق العقارات.

وفي النهاية، قد يكون الرابح الحقيقي هو السوق العقاري إذا نجح تطبيق القانون في زيادة كفاءة استخدام الثروة العقارية، وتحقيق عدالة أكبر في العلاقة بين المالك والمستأجر، مع مراعاة الأبعاد الاجتماعية خلال المرحلة الانتقالية.