هل يحق للمالك طرد المستأجر فور انتهاء مدة العقد؟.. القانون يحدد الحالات والإجراءات وحقوق الطرفين

يتساءل كثير من ملاك العقارات والمستأجرين في مصر عن مدى أحقية المالك في استرداد شقته فور انتهاء مدة عقد الإيجار، وما إذا كان انتهاء التاريخ المدون في العقد يمنحه الحق في إخراج المستأجر مباشرة، أم يتعين عليه اتخاذ إجراءات قانونية وقضائية قبل تسلم الوحدة.

والإجابة تتوقف على طبيعة عقد الإيجار والقانون الذي يخضع له؛ فهناك اختلاف جوهري بين عقود الإيجار الجديد التي تخضع في الأصل للقواعد العامة للقانون المدني، وعقود الإيجار القديم التي تنطبق عليها تشريعات خاصة، إلى جانب الأحكام الانتقالية التي أقرها المشرع لتنظيم بعض هذه العلاقات.

كما أن انتهاء مدة العقد لا يعني بالضرورة أن المالك يستطيع تغيير الأقفال أو إخراج متعلقات المستأجر بنفسه، حتى إذا كان يعتقد أن حقه في استرداد الشقة أصبح ثابتًا. فهناك فرق بين انتهاء العلاقة الإيجارية من الناحية القانونية، وبين تنفيذ الإخلاء على أرض الواقع.

وفي هذا التقرير، يستعرض «عقار 24» الحالات التي يحق فيها للمالك طلب الإخلاء، والفرق بين الإيجار القديم والجديد، والإجراءات التي ينبغي اتباعها، والحقوق القانونية التي يتمتع بها كل من المالك والمستأجر.

أولًا: هل انتهاء مدة العقد يعني طرد المستأجر فورًا؟

انتهاء مدة عقد الإيجار قد يمنح المالك الحق في المطالبة باسترداد الوحدة، لكن ذلك لا يعني أن له الحق في إخراج المستأجر بالقوة أو اتخاذ إجراءات فردية تمنعه من دخول الشقة.

ففي عقود الإيجار محددة المدة والخاضعة للقواعد العامة، تنتهي العلاقة الإيجارية من حيث الأصل بانتهاء المدة المتفق عليها، ما لم يوجد اتفاق على التجديد أو سبب قانوني لاستمرارها.

لكن إذا رفض المستأجر تسليم الوحدة، فقد يحتاج المالك إلى اللجوء إلى الطريق القانوني المناسب، سواء من خلال دعوى قضائية أو إجراء خاص أتاحه القانون في حالات محددة.

وهنا يجب التفرقة بين ثلاثة أمور أساسية:

– انتهاء مدة العقد: حلول التاريخ المحدد لانتهاء العلاقة الإيجارية وفقًا للعقد والقانون.
– استحقاق الإخلاء: توافر الشروط القانونية التي تسمح للمالك بطلب استرداد الوحدة.
– تنفيذ الإخلاء: اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة لتسليم العقار إذا امتنع المستأجر عن مغادرته.

وبالتالي، لا يجوز اعتبار كل حالة انتهاء عقد سببًا للطرد الفوري، كما لا يجوز افتراض أن المستأجر يكتسب حقًا دائمًا في البقاء لمجرد استمرار وجوده في الشقة بعد انتهاء المدة.

ثانيًا: الفرق بين الإيجار الجديد والإيجار القديم

يُعد تحديد نوع العقد الخطوة الأولى لفهم حقوق الطرفين؛ لأن الأحكام التي تنظم انتهاء الإيجار والإخلاء تختلف باختلاف النظام القانوني الذي يخضع له العقار.

1. الإيجار الجديد

تخضع عقود الإيجار الجديدة، من حيث الأصل، للقواعد العامة الواردة في القانون المدني، مع مراعاة القوانين الخاصة وشروط العقد.

وفي هذه الحالة، يكون تاريخ انتهاء العقد عنصرًا رئيسيًا في تحديد موعد تسليم الوحدة. فإذا انتهت المدة ولم يوجد اتفاق أو سند قانوني لاستمرار الإيجار، جاز للمالك المطالبة باسترداد الشقة.

لكن إذا استمر المستأجر في الانتفاع بالوحدة بعد انتهاء المدة بعلم المالك ودون اعتراض منه، فقد تنشأ مسألة التجديد الضمني وفقًا للمادتين 599 و600 من القانون المدني، بحسب ظروف الحالة وطبيعة تصرفات الطرفين.

ولا يعني ذلك أن كل استمرار في الإقامة أو كل مبلغ يدفعه المستأجر يؤدي تلقائيًا إلى تجديد العقد؛ إذ يجب فحص العقد والمراسلات وطريقة تحصيل الأجرة وموقف المالك من استمرار الإشغال.

2. الإيجار القديم

تختلف عقود الإيجار القديم عن الإيجار الجديد؛ لأنها قد تخضع لأحكام استثنائية تنظم استمرار العلاقة الإيجارية وأسباب الإخلاء ومدده.

ولذلك، لا يكفي النظر إلى تاريخ انتهاء مكتوب في عقد قديم والقول إن المستأجر ملزم بالمغادرة فورًا، دون التحقق من القانون الذي يحكم العلاقة، ومدى انطباق أحكامه على الوحدة والمستأجر.

وقد صدرت تعديلات تشريعية خلال عام 2025 لتنظيم بعض علاقات الإيجار القديم، من بينها القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي وضع مددًا انتقالية وأسبابًا محددة للإخلاء في نطاق العقود الخاضعة لأحكامه.

ومن ثم، فإن التعامل مع الإيجار القديم باعتباره مطابقًا تمامًا للإيجار الجديد قد يؤدي إلى اتخاذ إجراءات غير صحيحة أو الدخول في نزاع قضائي كان من الممكن تجنبه بمراجعة طبيعة العقد أولًا.

ثالثًا: ماذا ينص القانون على الإخلاء عند انتهاء عقد الإيجار الجديد؟

شهدت القواعد المنظمة لبعض عقود الإيجار تطورًا مهمًا بصدور القانون رقم 165 لسنة 2025، الذي أضاف حكمًا خاصًا إلى القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن الأماكن التي تخضع لأحكام القانون المدني.

ويتيح هذا التعديل للمؤجر، عند انتهاء مدة عقد الإيجار في نطاق العقود التي يسري عليها النص، طلب إصدار أمر من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة بإخلاء المكان وتسليمه، إذا امتنع المستأجر عن ذلك.

ويعني هذا أن المالك أصبح لديه مسار قانوني خاص لطلب الإخلاء في الحالات التي ينطبق عليها القانون، بدلًا من افتراض أن عليه سلوك إجراء واحد في جميع المنازعات الإيجارية.

ومع ذلك، فإن تطبيق هذا المسار يتطلب التأكد من خضوع العقد للقانون المشار إليه، وانتهاء مدته بالفعل، وعدم وجود أساس قانوني يبرر استمرار العلاقة الإيجارية.

كما أن صدور أمر بالإخلاء لا يبيح للمالك تنفيذه بنفسه؛ إذ يظل التنفيذ خاضعًا للإجراءات القانونية المقررة.

ويحتفظ المستأجر بحقه في اللجوء إلى المحكمة المختصة لمنازعة الإخلاء، مع مراعاة أن رفع دعوى موضوعية لا يؤدي بذاته إلى وقف أمر الإخلاء في الحالات التي ينص القانون فيها على ذلك.

رابعًا: متى يتجدد عقد الإيجار رغم انتهاء مدته؟

من النقاط التي قد تغير الموقف القانوني للمالك والمستأجر مسألة التجديد الضمني.

فوفقًا للقواعد العامة في القانون المدني، إذا انتهى الإيجار واستمر المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعلم المالك ودون اعتراض منه، فقد يُعتبر الإيجار متجددًا ضمنيًا بالشروط والضوابط التي يحددها القانون.

لكن التجديد الضمني ليس قاعدة تطبق بصورة آلية على كل عقد، ولا يكفي وحده إثبات أن المستأجر لم يغادر الشقة في اليوم التالي لانتهاء المدة.

وتتوقف المسألة على ظروف الواقعة، وموقف المالك من استمرار الإشغال، وطبيعة التعامل بين الطرفين، وما إذا كان هناك اعتراض أو إخطار سابق بانتهاء العقد أو اتفاق جديد.

ولذلك، إذا كان المالك لا يرغب في التجديد، فمن الأفضل أن يوثق موقفه ويخطر المستأجر وفقًا للإجراءات المناسبة، وألا يترك العلاقة مستمرة ثم يفترض أن تاريخ انتهاء العقد وحده يحسم النزاع.

وفي المقابل، ينبغي للمستأجر ألا يعتمد على استمرار الإقامة أو دفع مبالغ مالية باعتبارهما ضمانًا مطلقًا لحقه في البقاء، بل عليه الاحتفاظ بالمستندات التي تثبت طبيعة الاتفاق وموقف الطرفين.

خامسًا: هل يستطيع المالك إخلاء مستأجر الإيجار القديم فور انتهاء المدة؟

لا يجوز تطبيق قواعد الإيجار الجديد على عقود الإيجار القديم دون التحقق من الأحكام الخاصة التي تحكمها.

فقد وضع القانون رقم 164 لسنة 2025 مددًا انتقالية للعقود التي تنطبق عليها أحكامه، حيث تنتهي عقود الأماكن السكنية بعد سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهي عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن بعد خمس سنوات، ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك.

وهذه المدد لا تعني أن جميع عقود الإيجار في مصر تنتهي بعد سبع سنوات أو خمس سنوات؛ وإنما تتعلق بالعقود التي يشملها القانون المذكور، وفقًا لشروطه ونطاق تطبيقه.

حالات الإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية

حدد القانون حالات يجوز فيها طلب الإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية، من بينها:

– ثبوت ترك المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
– ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وحدة أخرى مناسبة للاستخدام في الغرض نفسه الذي أُجرت من أجله الوحدة محل النزاع.

كما تظل أسباب الإخلاء الأخرى المنصوص عليها في التشريعات المنظمة للإيجار القديم ذات أهمية، متى توافرت شروطها القانونية.

وفي حال امتناع المستأجر عن الإخلاء في الحالات التي نظمها القانون رقم 164 لسنة 2025، أتاح التشريع للمالك طلب أمر بالإخلاء من قاضي الأمور الوقتية، مع مراعاة الإجراءات والضوابط القانونية.

وبالتالي، فإن مجرد رغبة المالك في استرداد الشقة لا تكفي وحدها لإخلاء مستأجر قديم قبل تحقق سبب قانوني يجيز ذلك.

سادسًا: ما الحالات الأخرى التي يحق فيها للمالك طلب الإخلاء؟

إلى جانب انتهاء مدة العقد في الحالات التي يسمح فيها القانون بذلك، توجد أسباب أخرى قد تتيح للمالك طلب إخلاء الوحدة، وفقًا لنوع العقد والقواعد المنظمة له.

ومن أبرز الأسباب الواردة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، بالنسبة إلى العقود الخاضعة لأحكامها:

1. التأخر في سداد الإيجار

يمكن أن يترتب على الامتناع عن سداد الأجرة طلب الإخلاء، لكن وفقًا للشروط والإجراءات القانونية المقررة، ومنها التكليف بالوفاء في الحالات التي يتطلب فيها القانون ذلك.

2. التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار دون إذن

قد يحق للمالك طلب الإخلاء إذا ثبت أن المستأجر تنازل عن المكان أو أجّره من الباطن دون الحصول على الإذن الكتابي الصريح المطلوب قانونًا، مع مراعاة الاستثناءات والأحكام الخاصة بكل حالة.

3. استعمال الوحدة على نحو يضر بالعقار أو يخالف القانون

قد يكون استعمال المكان بطريقة تضر بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو تثير قلقًا جسيمًا على الراحة، أو استخدامه في أغراض منافية للآداب العامة، سببًا لطلب الإخلاء متى توافرت الشروط القانونية والإثباتات اللازمة.

4. الهدم أو الترميم في الحالات المقررة قانونًا

قد تسمح بعض الحالات المرتبطة بسلامة المبنى أو أعمال الترميم والهدم بطلب الإخلاء، لكن ذلك يخضع لضوابط وإجراءات محددة، ولا يكفي فيه مجرد إعلان المالك رغبته في إجراء تعديلات بالعقار.

ولا يكفي أن يدعي المالك وقوع مخالفة حتى يصبح الإخلاء واجبًا؛ بل يجب إثبات الواقعة وتطبيق النص القانوني المناسب عليها.

سابعًا: ما الإجراءات القضائية التي يجب على المالك اتباعها؟

إذا انتهت مدة العقد أو تحقق سبب آخر يجيز الإخلاء، ورفض المستأجر تسليم الوحدة، فعلى المالك تحديد الطريق القانوني الصحيح قبل اتخاذ أي إجراء.

وتتمثل الخطوات العملية في الآتي:

أولًا: مراجعة عقد الإيجار

يجب التأكد من تاريخ انتهاء العقد، وشروط التجديد، وطبيعة الاستخدام، واسم المستأجر، وأي اتفاقات أو ملاحق أُبرمت بعد توقيعه.

ثانيًا: تحديد القانون الذي يحكم العلاقة

يجب التمييز بين عقد يخضع للقانون المدني، وعقد تنطبق عليه أحكام الإيجار القديم أو تشريعات خاصة؛ لأن الإجراء الذي يصلح لحالة قد لا يصلح لحالة أخرى.

ثالثًا: توثيق سبب طلب الإخلاء

يحتفظ المالك بالعقد والمراسلات وإخطارات انتهاء المدة وإيصالات السداد، وأي مستندات أخرى تثبت سبب طلب الإخلاء.

رابعًا: توجيه الإخطار أو الإنذار عند لزومه

قد يتطلب القانون في بعض الحالات إخطار المستأجر أو تكليفه بالوفاء أو اتخاذ إجراء سابق على رفع الدعوى. وتختلف هذه المتطلبات بحسب سبب الإخلاء ونوع العقد.

خامسًا: اللجوء إلى المحكمة أو الإجراء القانوني المختص

قد تكون الدعوى القضائية هي الطريق المناسب، بينما تتيح بعض التشريعات طلب أمر بالإخلاء من قاضي الأمور الوقتية. ويتحدد المسار وفقًا لنوع العقد والنص المنطبق على الحالة.

سادسًا: تنفيذ الإخلاء بالطريق القانوني

إذا صدر حكم أو أمر واجب التنفيذ، يتم استرداد الوحدة من خلال إجراءات التنفيذ القانونية، وليس عن طريق تغيير الأقفال أو إخراج متعلقات المستأجر بالقوة.

ومن المهم التأكيد أن هذه الخطوات ليست قائمة موحدة تُطبق بالترتيب نفسه في جميع الحالات؛ فالإجراء الصحيح يتحدد وفقًا لوقائع النزاع والقانون الذي يحكمه.

ثامنًا: ما حقوق المستأجر إذا طلب المالك إخلاء الشقة؟

لا يفقد المستأجر حقوقه لمجرد أن المالك أبلغه بانتهاء العقد أو طلب منه مغادرة الوحدة.

ومن أهم حقوقه القانونية:

– التحقق من قانونية طلب الإخلاء: من خلال مراجعة العقد وسبب الإخلاء ومدى انطباق النص القانوني عليه.
– إثبات سداد الأجرة: بالاحتفاظ بالإيصالات والتحويلات والمستندات التي تثبت الوفاء بالالتزامات المالية.
– التمسك بالتجديد أو الاتفاق اللاحق: إذا كانت هناك مستندات أو وقائع تدعم استمرار العلاقة الإيجارية.
– منازعة الإخلاء أمام القضاء: باستخدام الطريق القانوني المناسب، مع الانتباه إلى أن رفع الدعوى لا يوقف تلقائيًا جميع أوامر الإخلاء.
– الاعتراض على الإجراءات غير القانونية: إذا حاول المالك إخراجه بالقوة أو منعه من دخول الوحدة خارج إطار التنفيذ القانوني.
– المطالبة بالتعويض عند توافر شروطه: إذا وقع ضرر يستوجب التعويض وفقًا للقانون.

وفي المقابل، لا يحق للمستأجر افتراض أن وجوده في الشقة لفترة طويلة يمنحه حقًا دائمًا في البقاء، أو أن مجرد الاعتراض على الإخلاء يمنع تنفيذه في كل الظروف.

تاسعًا: هل يحق للمالك تغيير الأقفال أو قطع المرافق لإجبار المستأجر على الرحيل؟

لا يجوز للمالك اعتبار انتهاء العقد تصريحًا مفتوحًا لاستخدام القوة أو اتخاذ إجراءات فردية لإخراج المستأجر.

فتغيير الأقفال لمنعه من دخول الشقة، أو إخراج متعلقاته بالقوة، أو استخدام قطع المرافق وسيلة للضغط عليه، قد يؤدي إلى نزاعات ومسؤوليات قانونية بحسب ظروف الواقعة.

والأصل أن يسترد المالك وحدته من خلال الطريق القانوني المقرر، حتى إذا كان يعتقد أن حقه في الإخلاء ثابت.

وفي المقابل، ينبغي للمستأجر ألا يستغل وجود نزاع قائم ليعتبر أن بقاءه في الشقة أصبح حقًا مضمونًا إلى أجل غير محدد؛ إذ تتوقف النتيجة على طبيعة العقد والأحكام والإجراءات التي تنطبق على الحالة.

عاشرًا: نصائح مهمة للملاك والمستأجرين لتجنب النزاعات

لتقليل احتمالات النزاع عند انتهاء عقد الإيجار، يُنصح الطرفان باتباع مجموعة من الخطوات العملية:

– قراءة بنود العقد المتعلقة بالمدة والتجديد والإخطار قبل حلول تاريخ الانتهاء.
– توثيق أي اتفاق على التجديد أو تعديل الأجرة كتابةً.
– الاحتفاظ بإيصالات سداد الإيجار والمراسلات المتعلقة بالعلاقة الإيجارية.
– عدم الاعتماد على الوعود الشفهية وحدها عند وجود خلاف بشأن موعد التسليم.
– عدم اللجوء إلى تغيير الأقفال أو إخراج المنقولات أو قطع المرافق كوسيلة لإجبار الطرف الآخر على التصرف.
– الاستعانة بمحامٍ عند وجود نزاع، خصوصًا في عقود الإيجار القديم أو الحالات التي تتطلب إجراءً قضائيًا خاصًا.

الخلاصة: هل يحق للمالك طرد المستأجر فور انتهاء المدة؟

الإجابة هي أن انتهاء مدة العقد قد يمنح المالك الحق في طلب استرداد الشقة، لكنه لا يعني في جميع الحالات أن الإخلاء يتم فورًا أو دون إجراءات قانونية.

ففي الإيجار الجديد، يتوقف الأمر على شروط العقد، واحتمال التجديد، والقانون المنطبق، مع وجود مسار خاص للإخلاء في نطاق الحالات التي يشملها القانون رقم 165 لسنة 2025.

أما الإيجار القديم، فتخضع العلاقة لأحكام خاصة ومدد انتقالية وأسباب إخلاء محددة، ولا يجوز تطبيق قواعد الإيجار الجديد عليه بصورة تلقائية.

والقاعدة الأهم أن حق المالك في استرداد العقار، وحق المستأجر في الاعتراض على الإخلاء، كلاهما يخضع للقانون. فلا يجوز للمالك تنفيذ الإخلاء بالقوة من تلقاء نفسه، كما لا يضمن للمستأجر استمرار الإقامة لمجرد رفضه التسليم.