تحديات تنظيمية تواجه السوق العقاري مع اقتراب 2026

خبراء:

التلاعب في بنود العقود والتهرب من استلام الأقساط وعدم تسليم الوحدات في موعدها.. أزمات مفتعلة تواجه المواطنين

مشاكل بالجملة وأزمات متكررة وصراع شرس بين شركات التطوير العقاري والمستثمرين والسماسرة

نحتاج حماية تشريعية وقانونية لحقوق المواطن ومنع التلاعب وتنظيم السوق العقاري

حالة من الارتباك الشديد يشهدها القطاع العقاري ونحن على أعتاب بداية عام 2026، حيث شهد القطاع العقاري المصري خلال عام 2025 واحدة من أكثر مراحله ارتباكا، حتى أصبح على حافة أزمة هيكلية وتباطؤ في المبيعات مع وضع البنوك شروطا قاسية لتمويل مشروعات الإسكان، كما ظهر في الأفق صراع شرس بين كبار المستثمرين وشركات التسويق والسماسرة، وتبادل الأطراف الاتهامات، حول تعريض السوق العقاري للانهيار، وبينما يشكون من تدخل الدولة سلبيا بفرضها قرارات مفاجئة لاقتطاع أراض سبق تخصيصها للمطورين، يطالبونها بسرعة التدخل لتنظيم السوق العقاري، والمواطن هو الضحية لكل هذه الأزمات المتتالية.

قال الدكتور ماجد عبدالقادر، أستاذ التمويل والاستثمار بكلية التجارة، إن السوق العقاري يشهد الآن تلاعب بعض الشركات وتأخر موعد التسليم، ما يؤدي إلى تراجع ثقة المواطنين، وتفاقمت الأزمة بسبب ارتفاع التكاليف، والفائدة العالية، مما أثر على سيولة الشركات وزاد من تركيز المستهلكين على الوحدات الصغيرة، متوقعا استقرار الأسعار مع عودة التمويل، وأشار إلى أن حقوق المواطن تحتاج حماية تشريعية قوية لمنع التلاعب وضمان التسليم في الموعد، لتنشيط السوق واستعادة الثقة.

وأكد عبدالقادر أن زيادة أسعار مواد البناء وتكاليف التمويل تضغط على المطورين، ما يؤثر على تسعير الوحدات وزيادة أسعارها، وهناك صعوبة في تمويل المشروعات الجديدة بسبب ارتفاع الفائدة الذي يعيق نمو القطاع، كما أن بعض الشركات تتخلف عن تسليم المشاريع أو ترفع الأسعار بشكل غير مبرر، مما يضر بالمواطنين.

وأوضح عبدالقادر أن هذه الأزمات المفتعلة لها تأثير مباشر على المواطنين، ومنها تجميد أموال المشترين في مشاريع متوقفة أو غير مكتملة، ما يؤدي إلى تراجع الثقة في السوق العقاري بشكل عام، ويحد من الاستثمار فيه، فضلا عن صعوبة استرداد الحقوق القانونية للمواطنين أمام الشركات، خاصة مع غياب آليات حماية فعالة، متوقعا استقرار الأسعار أو انخفاضها مع قانون الإيجارات الجديد، وعودة التمويل العقاري.

وقال الدكتور مهدي عابدين، أستاذ الاقتصاد بكلية التجارة، إن التدخل الحكومي ضروري لتنظيم وتنشيط السوق وتوفير آليات حماية للمستهلك، وسن قوانين لحماية حقوق المشتري وتحديد مسؤوليات المطورين، مثل نظام الوساطة العقارية الجديد في دول أخرى، مع فرض رقابة صارمة على الشركات وضمان الشفافية في التعاملات العقارية.

وأشار عابدين إلى أن عودة التمويل العقاري بصورة أقوى سيعمل على تنشيط حركة البيع والشراء بشكل صحي، ولخلق توازن بين العرض والطلب يجب توجيه المطورين لبناء وحدات تتناسب مع احتياجات السوق الفعلية والقدرات الشرائية.

وأكد عابدين أن توازن الحقوق ضروري بين المطورين والمشترين للحفاظ على ثقة المواطن واستقرار القطاع، رغم توقعات بأن السوق سيشهد استقرارًا مع تباطؤ نمو، وليس انهيارًا وشيكًا، مطالبا بوقف الممارسات التعسفية من جانب بعض الشركات عند تأخر السداد، والتي قد تصل لفسخ العقود.

وطالب عابدين الحكومة بتبني سياسات تحفيزية للمستثمرين وتسهيل الإجراءات، ومراجعة جميع العقود بين الشركات والمشترين لضمان التوازن، حيث أن غالبية الشركات تستخدم عقود الإذعان وهي عقودًا تفتقر للتوازن وتضر بحقوق المشترين مثل تأخر التسليم، وفرض رسوم إضافية غير مبررة.

وفي السياق ذاته، ترفض الشركات العقارية الكبرى الحديث عن الخسائر التي تواجهها يوميا، عدا قلة منهم تجبرها سياسة الإفصاح المالي للبورصة المصرية على التحدث عن تراجع الإيرادات وزيادة بمعدلات استرجاع الوحدات العقارية، حيث تتداخل مشاكل المطورين مع السماسرة والمشترين في مشهد غريب من نوعه، تهيمن عليه المضاربات مع أزمة سيولة وشيكة، ولذلك لابد من ضبط السوق العقارية وحماية حقوق المطورين والمستثمرين والمواطنين.