تحليل – عقار 24
أعاد إقرار قانون الإيجار القديم فتح ملف العقارات القديمة في مصر، ليس فقط من زاوية العلاقة بين المالك والمستأجر، وإنما أيضًا من زاوية مستقبل آلاف المباني التي ظلت لسنوات طويلة خارج دائرة التطوير بسبب انخفاض العائد الإيجاري.
ويطرح مطورون عقاريون وملاك سؤالًا مهمًا: هل يؤدي تحرير الوحدات المؤجرة إلى موجة هدم وإعادة بناء للعقارات القديمة؟
ويرى خبراء أن الإجابة ليست مطلقة، إذ إن القانون قد يشجع على إعادة تطوير بعض العقارات، لكنه لا يعني بالضرورة هدمها جميعًا، لأن الأمر يرتبط بعوامل قانونية وهندسية واقتصادية متعددة.
لماذا يتوقع البعض زيادة عمليات إعادة البناء؟
خلال العقود الماضية، أحجم كثير من ملاك العقارات القديمة عن ضخ استثمارات في الترميم أو التطوير بسبب انخفاض العائد من الوحدات المؤجرة بعقود قديمة.
ومع تغير العلاقة الإيجارية، قد يجد بعض الملاك أن إعادة تطوير العقار أصبحت أكثر جدوى، خاصة إذا كان يقع في منطقة مرتفعة القيمة.
ومن أبرز العوامل التي قد تدفع إلى ذلك:
استعادة المالك السيطرة على العقار بالكامل.
ارتفاع القيمة السوقية للأراضي في المدن القديمة.
زيادة الجدوى الاقتصادية من إعادة البناء.
الرغبة في إنشاء وحدات حديثة تحقق عائدًا أعلى.
ليس كل عقار قديم قابلًا للهدم
يحذر متخصصون من الاعتقاد بأن جميع العقارات القديمة ستدخل في موجة هدم.
فإعادة البناء تخضع لضوابط عديدة، منها:
السلامة الإنشائية للمبنى.
اشتراطات البناء والارتفاعات.
طبيعة المنطقة الواقعة بها العقار.
الحصول على التراخيص اللازمة.
وجود مبانٍ ذات قيمة تراثية أو معمارية لا يجوز هدمها إلا وفق القوانين المنظمة.
لذلك، فإن عددًا كبيرًا من العقارات قد يتجه إلى الترميم أو إعادة التأهيل بدلًا من الإزالة الكاملة.
القاهرة والإسكندرية في مقدمة المحافظات
يتوقع خبراء أن يكون النشاط الأكبر في المحافظات التي تضم أكبر عدد من وحدات الإيجار القديم، وفي مقدمتها:
القاهرة.
الجيزة.
الإسكندرية.
القليوبية.
وتضم هذه المحافظات آلاف العقارات التي شُيدت منذ عشرات السنين، خاصة في مناطق مثل وسط القاهرة، وشبرا، ومصر الجديدة، والدقي، والعجوزة، وبحري، ومحرم بك.
المستفيدون من إعادة التطوير
إذا زادت وتيرة إعادة تأهيل أو إعادة بناء بعض العقارات، فقد تستفيد عدة قطاعات، منها:
شركات التطوير العقاري.
شركات المقاولات.
مكاتب الاستشارات الهندسية.
شركات التشطيبات.
مصانع مواد البناء.
سوق التمويل العقاري.
وقد يؤدي ذلك إلى خلق فرص عمل جديدة وتنشيط الاستثمار في الأحياء القديمة.
هل يؤثر ذلك على أسعار العقارات؟
يرى محللون أن إعادة تطوير العقارات قد ترفع القيمة السوقية في بعض المناطق، خاصة إذا تحولت المباني القديمة إلى مشروعات حديثة.
لكن في المقابل، فإن زيادة عدد الوحدات المطروحة للبيع أو الإيجار قد تساهم في تعزيز المعروض، وهو ما قد يخفف الضغوط السعرية في بعض المناطق. لذلك، يصعب الجزم باتجاه واحد للأسعار، لأن النتيجة ستعتمد على حجم التطوير، والطلب، والظروف الاقتصادية العامة.
عقبات قد تحد من موجة الهدم
رغم الفرص التي يتيحها القانون، فإن هناك تحديات قد تبطئ عمليات إعادة البناء، من بينها:
ارتفاع تكلفة الإنشاءات ومواد البناء.
إجراءات استخراج التراخيص.
اشتراطات البناء في بعض المناطق.
تصنيف بعض المباني كمبانٍ تراثية أو ذات قيمة معمارية.
احتياج بعض المشروعات إلى تمويل كبير.
هل يتكرر سيناريو الإحلال العمراني؟
يرى خبراء التخطيط العمراني أن ما قد يحدث هو موجة تدريجية من الإحلال والتجديد في بعض المواقع ذات الجدوى الاقتصادية، وليس موجة هدم شاملة.
وقد يشمل ذلك:
ترميم العقارات القابلة للإصلاح.
إعادة بناء المباني الآيلة للسقوط بعد استيفاء الإجراءات القانونية.
تحويل بعض العقارات إلى مشروعات سكنية أو إدارية أو تجارية حديثة.
تحسين كفاءة استخدام الأراضي داخل المدن القائمة.
موجة واسعة من الهدم
قد يفتح قانون الإيجار القديم الباب أمام إعادة إحياء جزء من الثروة العقارية القديمة، لكنه لا يعني تلقائيًا حدوث موجة واسعة من الهدم. فالقرار سيظل مرتبطًا بحالة كل عقار، والاشتراطات القانونية والهندسية، والجدوى الاقتصادية. ويرجح خبراء أن تكون إعادة التأهيل والتطوير التدريجي هي الصورة الأكثر واقعية خلال السنوات المقبلة، مع نشاط أكبر في المناطق التي تضم كثافة عالية من العقارات القديمة وتمثل فرصًا استثمارية واعدة.
فيسبوك تويتر / X يوتيوب واتساب
عقار 24
يقدم موقع عقار 24 تغطية يومية لأهم أخبار السوق العقاري المصري، وأسعار الشقق، الاستثمار العقاري، أخبار العقارات، أسعار الشقق في مصر، كمبوندات القاهرة الجديدة، العاصمة الإدارية الجديدة، سعر الذهب اليوم، سعر الحديد اليوم، سعر الدولار اليوم، سعر البنزين، أخبار الاقتصاد المصري، الاستثمار في العقارات، عقارات التجمع الخامس، عقارات العلمين الجديدة، شقق الإسكان الاجتماعي، سكن لكل المصريين، سكن مصر، وزارة الإسكان، بيت الوطن،أسعار العقارات في مصر، شراء شقة في مصر، الشيخ زايد، مدينة المستقبل، المنصورة الجديدة، شراء شقق بالتقسيط، أسعار مواد البناء، سوق المقاولات في مصر، كمبوندات التجمع الخامس، حديد عز، الحديد الاستثماري..