صناديق الاستثمار العقاري..المستقبل القادم لتنشيط السوق ورفع أرباح المستثمرين وزيادة السيولة النقدية

في ظل الزيادة المستمرة لحجم أعمال صناديق الاستثمار العقاري في السوق العقاري المصري، والتي يصل عددها إلى 12 صندوقا وتلقت هيئة الرقابة المالية المصرية 17 طلبا دفعة واحدة لإنشاء صناديق أخرى جديدة، طالب الخبراء الحكومة المصرية بإجراء تشريعات عاجلة وتعديلات قانونية طال انتظارها لسنوات لتواكب العصر الراهن وتتيح إنشاء المزيد من هذه الصناديق التي تجاوز حجم أعمالها مليارات الدولارات، وذلك لتعزيز حجم السيولة النقدية وزيادة النمو الاقتصادي والاستثمار العقاري في مصر.

ويقول المهندس عمرو زيدان، عضو غرفة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية، إن الصناديق العقارية توفر مزايا تنافسية تجعلها خيارًا آمنًا مقارنة بالاستثمار المباشر في العقارات، مشيرا إلى أن الهيئة العامة للرقابة المالية تعتزم إصدار قرار قريبًا يهدف إلى تشجيع شركات ترويج وتغطية الاكتتاب على إنشاء منصات ترويج مخصصة لصناديق الاستثمار العقاري، وستشهد الفترة المقبلة توسعًا في انتشار هذا النوع من الصناديق، لا سيما بعد التعديلات الأخيرة المرتبطة بضريبة الدخل.

ويطالب زيدان بتسريع إصدار الضوابط المنظمة لتحويل شركات التطوير العقاري إلى صناديق استثمار عقاري، مؤكدًا أهمية تعزيز جهود الترويج لمزايا تأسيس تلك الصناديق في السوق المصري، ووضع آليات جديدة لتحفيز التداول على وثائق صناديق الاستثمار العقاري، وتفعيل دور شركات السمسرة في دعم هذا النوع من الصناديق، خاصة المقيدة في البورصة.

وتعتبر صناديق الاستثمار العقاري في مصر أداة أساسية لجذب الاستثمارات المحلية والأجنبية، حيث أن صناديق الاستثمار العقاري (REITs) شكلا من أشكال الاستثمار غير المباشر في السوق العقارية، حيث يشتري المستثمرون حصصا أو أسهما في محافظ عقارية مدرّة للدخل، من دون الحاجة لامتلاك الأصول الفعلية.

وتوفر الصناديق العقارية عوائد تتراوح بين 5% و8%، ناتجة عن تأجير أو تداول وحدات سكنية وتجارية وفندقية وإدارية، وإضافة إلى تخفيف المخاطر مقارنة بالشراء المباشر، تسمح هذه الصناديق بدخول المستثمرين الصغار إلى القطاع عبر شراء وثائق متداولة في البورصة.

ورغم أن طرح هذا النوع من الصناديق حديث نسبيا في مصر، إلا أنه يُعد أداة استثمارية راسخة في الأسواق العالمية، وبدأت تكتسب مكانة مهمة في بعض الدول العربية كالإمارات والسعودية، وتأسست أول شركة مصرية لصناديق الاستثمار العقاري عام 1999، وهي «صندوق الاستثمار العقاري العربي المباشر»، بموجب قانون سوق المال رقم 95 لسنة 1992.

وبعد صدور قانون ينظم عمل الصناديق العقارية في مصر عام 2018، شهدت السوق حراكا هاما لتنويع أدوات التمويل العقاري، ومنها صدور قرارات حديثة لهيئة الرقابة المالية المصرية في شهر يوليو 2025 لتأسيس شركات متخصصة، منها «صقر»، و«ناوي شيرز»، إلى جانب «قرضي» لتمويل المشروعات الصغيرة والمتوسطة.

ويُقدَّر عدد صناديق الاستثمار العقاري في السوق المصرية حتى منتصف 2024 بما يتراوح بين 10 إلى 12 صندوقا، ومن المتوقع زيادة حجم السوق العقارية المصرية والتي يصل حجمها الآن 3.5 تريليون جنيه (نحو 71.3 مليار دولار)، قد تصل إلى 5.2 تريليون جنيه (نحو 105.9 مليار دولار) بحلول 2028.

وتساهم سوق العقارات المصرية بما يقرب من 20% من الناتج المحلي الإجمالي، وتقود شركات تطوير عقاري كبرى مثل «طلعت مصطفى»، و«بالم هيلز»، و«مدينة نصر»، و«ماونتن فيو»، و«أوراسكوم»، مشروعات متكاملة في مناطق مثل القاهرة الجديدة، والعاصمة الإدارية، والساحل الشمالي، بالتوازي مع جهود حكومية لتوفير وحدات تناسب فئات الدخل المنخفض والمتوسط.

ويؤكد الدكتور ماجد عبدالقادر، أستاذ التمويل والاستثمار بكلية التجارة، أنه لابد من إزالة المعوقات التشريعية والإجرائية التي تعيق فاعلية صناديق الاستثمار العقاري، وتفعيل الإعفاءات الضريبية، بهدف تحفيز الاستثمارات في القطاع العقاري، وضمان انسياب رؤوس الأموال المحلية والأجنبية نحو هذا القطاع.

ويشير عبدالقادر إلى أن صناديق الاستثمار العقاري تتيح نموذجًا استثماريًا يجمع بين التملك الجزئي والريع الدوري، وتُمكن الأفراد من الدخول إلى السوق العقارية دون الحاجة إلى رؤوس أموال ضخمة، وهو ما يمثل نقلة نوعية في آليات الاستثمار العقاري في مصر.

أهم الصناديق العقارية وأشهرها.. تعرف عليها

ومن أشهر صناديق الاستثمار العقاري في مصر:

1- صندوق المصريين للاستثمار العقاري (EGREF)، وهو أول صندوق عقاري في مصر، قيد في البورصة المصرية عام 2018، ولا يزال نشطًا في 2025، ويهدف إلى توفير فرص استثمارية للأفراد والمؤسسات في مشاريع سكنية وتجارية متنوعة.

2- صناديق بنك مصر للاستثمار العقاري: تقدم مجموعة متنوعة من الصناديق المتخصصة في العقارات، تشمل استثمارات في مشاريع سكنية وتجارية، وهذه الصناديق جزء من محفظة بنك مصر، وتركز على التنويع لتقليل المخاطر، مع إمكانية الاستثمار لعملاء البنك.

3- صناديق البركة كابيتال للاستثمار العقاري: تُديرها البركة كابيتال (ذراع الاستثمار لمصرف البركة مصر)، وتركز على تمويل مشاريع عقارية كبرى، حيث أعلنت عن خطط لتوسيع الصناديق في 2025 لجذب مستثمرين أجانب، مع التركيز على العوائد الثابتة من التأجير.

وهذه الصناديق تعمل بموجب قانون سوق رأس المال، وتجمع أموال المستثمرين لإعادة استثمارها في عقارات متنوعة مثل المباني السكنية، المكاتب التجارية، والمراكز السياحية، مع توزيع الأرباح الناتجة بنسبة متفق عليها.

طرق الاستثمار في الصناديق العقارية

ويتم الاستثمار في هذه الصناديق من خلال آليات مبسطة، تتيح الوصول لصغار المستثمرين دون الحاجة إلى شراء عقارات كاملة، وذلك من خلال:

1- الاستثمار عبر البورصة المصرية (EGX): لصناديق مثل EGREF، يمكن شراء وثائق الصندوق (حصص ملكية جزئية) من خلال وسطاء ماليين مرخصين.

الخطوات: فتح حساب استثماري في بنك أو شركة وساطة، ثم شراء الوثائق عبر التداول اليومي، مع إمكانية بيعها في أي وقت لتوفير السيولة.

2- الاستثمار المباشر عبر الشركات المشغلة لصناديق بنك مصر أو البركة كابيتال، ويبدأ الأمر بزيارة فروع البنوك أو المواقع الإلكترونية.

الخطوات: تقديم بيانات الهوية (بطاقة الرقم القومي أو جواز سفر)، اختيار الصندوق المناسب، وإيداع الحد الأدنى (يبدأ من 10,000 جنيه مصري في بعض الحالات)، مع تفعيل الاستثمار التلقائي للأرباح.

3- المنصات الرقمية والتطبيقات الهاتفية: تستخدم بعض الصناديق تطبيقات بنوك مثل تطبيق بنك مصر للشراء الإلكتروني، مما يتيح الاستثمار في دقائق، كما يسمح بصناديق متعددة الشرائح لتلبية احتياجات مختلفة، مع ضمان الشفافية عبر تقارير FRA.