قبل تطبيق الزيادة الجديدة لقانون الإيجار القديم.. اعرف هتدفع كام؟

تتجه أنظار ملايين المستأجرين وأصحاب العقارات إلى سبتمبر 2026، مع اقتراب موعد تطبيق أول زيادة سنوية جديدة على القيمة الإيجارية للوحدات الخاضعة لقانون الإيجار القديم، وذلك بعد مرور عام على بدء تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. وتبلغ الزيادة السنوية المقررة قانونًا 15%، وهي زيادة لا تُحسب على القيمة الإيجارية القديمة التي كان المستأجر يسددها قبل تعديل القانون، وإنما على القيمة الإيجارية الجديدة التي تم تحديدها وفق تصنيف المنطقة.

ويعني ذلك أن المستأجر الذي انتهى بالفعل من مرحلة إعادة تحديد القيمة الإيجارية وفقًا للقانون، وأصبح يسدد القيمة الجديدة الخاصة بمنطقته، سيجد أن الإيجار المستحق اعتبارًا من الزيادة السنوية المقبلة سيرتفع بنسبة 15% مقارنة بالقيمة التي يسددها حاليًا. وتختلف القيمة الأساسية التي تُحسب عليها الزيادة من وحدة إلى أخرى، بحسب ما إذا كانت الوحدة تقع في منطقة متميزة أو متوسطة أو اقتصادية، وبحسب قيمة الإيجار القانونية السارية قبل تطبيق القانون الجديد.

الزيادة الجديدة 15%.. ولكن على أي مبلغ؟

أهم نقطة يجب أن ينتبه إليها المستأجرون هي أن نسبة الـ15% ليست زيادة ثابتة تضاف إلى الإيجار القديم الأصلي، وإنما تُطبق على القيمة الإيجارية التي حددها القانون بعد إعادة تصنيف الوحدة. ونصت المادة السادسة من قانون الإيجار القديم على زيادة القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين الرابعة والخامسة بنسبة دورية قدرها 15% سنويًا. وبذلك فإن المستأجر الذي أصبحت أجرته الشهرية 1000 جنيه، على سبيل المثال، لن يدفع 1015 جنيهًا، وإنما ستتم إضافة 150 جنيهًا إلى الألف جنيه، ليصبح الإيجار 1150 جنيهًا شهريًا.

والأمر نفسه ينطبق على جميع القيم الإيجارية، إذ إن النسبة تُحسب على القيمة الجديدة الفعلية. فإذا كان الإيجار المحدد قانونًا 250 جنيهًا، تصبح القيمة بعد زيادة 15% نحو 287.50 جنيهًا شهريًا، وإذا كان 400 جنيه تصبح 460 جنيهًا، بينما الإيجار البالغ 500 جنيه يرتفع إلى 575 جنيهًا. أما الوحدة التي أصبح إيجارها 2000 جنيه، فتصل بعد الزيادة إلى 2300 جنيه شهريًا. وبالتالي فإن قيمة الزيادة الفعلية تختلف من مستأجر إلى آخر، رغم ثبات النسبة القانونية عند 15%.

كيف تم تحديد إيجار الشقق في المناطق المتميزة والمتوسطة والاقتصادية؟

كان قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 قد وضع قاعدة جديدة لإعادة تحديد القيمة الإيجارية للأماكن السكنية، مع تقسيم المناطق إلى ثلاث فئات رئيسية: متميزة، متوسطة، واقتصادية. وبالنسبة للمناطق المتميزة، حدد القانون القيمة الإيجارية بواقع 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية، على ألا تقل القيمة الجديدة عن 1000 جنيه شهريًا. أما المناطق المتوسطة، فتُحسب القيمة بواقع 10 أمثال القيمة الإيجارية السارية، مع حد أدنى قدره 400 جنيه شهريًا، بينما تُحسب المناطق الاقتصادية أيضًا بواقع 10 أمثال القيمة السارية، مع حد أدنى يبلغ 250 جنيهًا شهريًا.

وبالتالي، فإذا كان المستأجر في منطقة متميزة يدفع قبل تطبيق القانون 50 جنيهًا شهريًا، فإن الحساب النظري وفق قاعدة الـ20 مثلًا يصل إلى 1000 جنيه، وهو أيضًا الحد الأدنى المقرر لهذه الفئة. وإذا كان يدفع 75 جنيهًا، فإن القيمة الجديدة تصبح 1500 جنيه، ثم تطبق عليها زيادة الـ15% السنوية، لتصل إلى 1725 جنيهًا بعد الزيادة.

أما إذا كانت الوحدة في منطقة متوسطة وكان الإيجار القديم 50 جنيهًا، فإن عشرة أمثال القيمة تساوي 500 جنيه، وبالتالي تكون القيمة الجديدة 500 جنيه، وبعد زيادة 15% تصبح 575 جنيهًا شهريًا. وفي حالة كانت القيمة القديمة 30 جنيهًا، فإن عشرة أمثالها تساوي 300 جنيه، لكن لأن القانون وضع حدًا أدنى قدره 400 جنيه للمناطق المتوسطة، تكون القيمة الأساسية 400 جنيه، وبعد زيادة 15% تصبح 460 جنيهًا.

ماذا عن المناطق الاقتصادية؟

في المناطق الاقتصادية، يطبق القانون قاعدة عشرة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية، مع حد أدنى قدره 250 جنيهًا. وهذا يعني أن من كان يدفع 20 جنيهًا، مثلًا، لن تكون القيمة الجديدة 200 جنيه فقط، وإنما ترتفع إلى الحد الأدنى القانوني وهو 250 جنيهًا. وبعد تطبيق الزيادة السنوية بنسبة 15%، تصبح القيمة 287.50 جنيهًا شهريًا.

أما إذا كان الإيجار القديم 30 جنيهًا، فإن عشرة أمثال القيمة تساوي 300 جنيه، وبالتالي تكون هذه هي القيمة الجديدة قبل الزيادة السنوية، ثم ترتفع بنسبة 15% إلى 345 جنيهًا شهريًا. وإذا كان الإيجار القديم 50 جنيهًا، فإن القيمة الجديدة تكون 500 جنيه، وبعد الزيادة تصبح 575 جنيهًا شهريًا.

ومن هنا يتضح أن المستأجر لا يستطيع تحديد قيمة الإيجار الجديدة بمجرد معرفة قيمة الزيادة البالغة 15%، لأن الخطوة الأولى هي معرفة القيمة الإيجارية التي استقرت عليها الوحدة بعد تصنيف المنطقة.

جدول يوضح قيمة الإيجار بعد زيادة سبتمبر 2026

القيمة الحالية بعد تطبيق القانون| زيادة 15%| القيمة الجديدة
250 جنيهًا| 37.50 جنيه| 287.50 جنيه
300 جنيه| 45 جنيهًا| 345 جنيهًا
400 جنيه| 60 جنيهًا| 460 جنيهًا
500 جنيه| 75 جنيهًا| 575 جنيهًا
600 جنيه| 90 جنيهًا| 690 جنيهًا
750 جنيهًا| 112.50 جنيه| 862.50 جنيه
1000 جنيه| 150 جنيهًا| 1150 جنيهًا
1500 جنيه| 225 جنيهًا| 1725 جنيهًا
2000 جنيه| 300 جنيه| 2300 جنيه
3000 جنيه| 450 جنيهًا| 3450 جنيهًا
5000 جنيه| 750 جنيهًا| 5750 جنيهًا

ماذا يحدث إذا كان المستأجر لا يزال يسدد 250 جنيهًا؟

هناك حالة مهمة تختلف عن الحساب السابق، وهي المستأجر الذي كان يسدد 250 جنيهًا شهريًا بصورة مؤقتة لحين انتهاء لجان الحصر وتصنيف المنطقة وإعلان قرار المحافظ المختص. فقد نص القانون على أن يسدد المستأجر 250 جنيهًا شهريًا خلال الفترة الانتقالية لحين انتهاء أعمال اللجان، ثم تتم تسوية الفروق المستحقة بعد تحديد القيمة القانونية النهائية، على أقساط شهرية تمتد لمدة مساوية للمدة التي استحقت عنها تلك الفروق.

وبالتالي لا يصح اعتبار مبلغ الـ250 جنيهًا هو القيمة النهائية لكل الشقق، كما لا يصح حساب زيادة الـ15% عليه تلقائيًا في جميع الحالات. فالعبرة في الزيادة السنوية هي القيمة الإيجارية التي تحددت نهائيًا للوحدة بعد تصنيف المنطقة. أما الفروق الناتجة عن الفترة التي كان خلالها المستأجر يسدد 250 جنيهًا، فلها آلية تسوية مستقلة وفق أحكام القانون.

هل الزيادة تشمل المحلات والإيجار غير السكني؟

نعم، القانون لم يقصر تطبيقه على الشقق السكنية، وإنما شمل كذلك الأماكن المؤجرة لغير غرض السكن للأشخاص الطبيعيين، وهو ما يمكن أن يشمل المحلات والأنشطة التجارية وغيرها من الحالات التي تدخل في نطاق القانون. وبالنسبة لهذه الوحدات، حدد القانون القيمة الإيجارية الجديدة عند خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية، ثم تخضع القيمة بعد ذلك للزيادة السنوية الدورية البالغة 15%.

فعلى سبيل المثال، إذا كان محل مؤجر بنظام الإيجار القديم بقيمة 200 جنيه شهريًا، فإن القيمة الجديدة وفق القانون تصبح 1000 جنيه، وبعد تطبيق زيادة 15% في العام التالي تصبح 1150 جنيهًا. وإذا كانت القيمة القانونية القديمة 500 جنيه، فإن القيمة الجديدة تصبح 2500 جنيه، ثم ترتفع في الزيادة السنوية التالية إلى 2875 جنيهًا شهريًا.

هل الـ15% تُحسب كل سنة على الإيجار الأصلي؟

لا. وهذه من أكثر النقاط التي قد تسبب التباسًا لدى المستأجرين. الزيادة السنوية تراكمية بمعنى أن نسبة 15% في العام التالي تُحسب على القيمة التي وصل إليها الإيجار بعد الزيادة السابقة، وليس على القيمة القديمة قبل تطبيق القانون.

فعلى سبيل المثال، إذا كانت القيمة الإيجارية بعد إعادة تحديدها 1000 جنيه، فإنها تصبح في الزيادة الأولى 1150 جنيهًا. وفي العام التالي لا تضاف 150 جنيهًا مرة أخرى، وإنما تحسب نسبة 15% من مبلغ 1150 جنيهًا، فتكون القيمة الجديدة 1322.50 جنيهًا. وفي السنة التالية تصل إلى نحو 1520.88 جنيهًا، إذا استمر تطبيق النسبة نفسها.

وهذا يعني أن المستأجر أمام مسار تصاعدي في القيمة الإيجارية خلال الفترة الانتقالية، وليس أمام زيادة سنوية ثابتة بالقيمة نفسها.

كم مرة ستطبق زيادة الـ15%؟

القانون وضع فترة انتقالية لإنهاء عقود الإيجار الخاضعة لأحكامه، تبلغ 7 سنوات بالنسبة للوحدات السكنية و5 سنوات بالنسبة للأماكن غير السكنية، ما لم يتفق الطرفان على إنهاء العلاقة قبل ذلك. وخلال الفترة الانتقالية تستمر الزيادات السنوية المقررة قانونًا بنسبة 15%.

وبالنسبة للوحدات السكنية، فإن الصورة العامة تتمثل في القيمة الجديدة التي تحددت وفق تصنيف المنطقة، ثم الزيادة السنوية بنسبة 15%، وصولًا إلى نهاية الفترة الانتقالية التي حددها القانون. أما الوحدات غير السكنية، فتسري عليها فترة انتقالية أقصر تبلغ خمس سنوات.

مثال شامل.. شقة إيجارها القديم 100 جنيه

لنفترض أن شقة كانت مؤجرة بقيمة قانونية قديمة تبلغ 100 جنيه شهريًا، وتم تصنيف المنطقة على أنها متميزة. وفقًا للقانون، تصبح القيمة الجديدة 20 ضعفًا، أي 2000 جنيه شهريًا، لأنها تتجاوز الحد الأدنى البالغ 1000 جنيه. ومع حلول الزيادة السنوية بنسبة 15%، تصبح القيمة 2300 جنيه شهريًا.

أما إذا كانت الشقة نفسها تقع في منطقة متوسطة، فإن عشرة أمثال القيمة القديمة تعني 1000 جنيه شهريًا، وبالتالي تصبح القيمة بعد الزيادة السنوية 1150 جنيهًا. وإذا كانت في منطقة اقتصادية، فإن عشرة أمثال القيمة القديمة تعني أيضًا 1000 جنيه، وبالتالي تكون القيمة بعد الزيادة 1150 جنيهًا.

وهنا تظهر أهمية تصنيف المنطقة، لأن القيمة الإيجارية قد تختلف بشكل كبير بين وحدة وأخرى حتى لو كانت قيمة الإيجار القديم متساوية، وذلك بحسب الفئة التي وضعتها فيها لجان الحصر.

لماذا تختلف الزيادة من شقة إلى أخرى؟

السبب في ذلك أن القانون لم يعتمد نسبة موحدة لإعادة تحديد الإيجار الأساسي لجميع الوحدات السكنية، وإنما ربط القيمة بتصنيف المنطقة. وتقوم لجان الحصر والتقييم بتقسيم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية، وفق مجموعة من المعايير المرتبطة بالموقع ومستوى الخدمات وطبيعة المنطقة وحالة المباني وغيرها من الاعتبارات التي نص عليها القانون.

وبالتالي، فإن عبارة «الإيجار القديم سيزيد 15%» لا تعني أن كل مستأجر سيدفع نفس المبلغ أو أن كل الإيجارات ستصبح متساوية، وإنما تعني أن القيمة التي استقرت بعد إعادة التحديد ستخضع لزيادة دورية بنسبة 15%.

الخلاصة.. احسب إيجارك بهذه الطريقة

قبل دفع إيجار سبتمبر، يستطيع المستأجر معرفة القيمة المتوقعة من خلال ثلاث خطوات بسيطة: أولًا تحديد القيمة الإيجارية القانونية الجديدة التي أصبحت مستحقة على الوحدة بعد تصنيف المنطقة، ثم إضافة 15% إلى هذه القيمة، وأخيرًا جمع أي مبالغ أو أقساط فروق مستحقة من فترة السداد المؤقت، إذا كانت تنطبق على حالته.

فإذا كانت القيمة الحالية 250 جنيهًا، تصبح بعد زيادة 15% نحو 287.50 جنيه، وإذا كانت 400 جنيه تصبح 460 جنيهًا، وإذا كانت 1000 جنيه تصبح 1150 جنيهًا، وإذا كانت 2000 جنيه تصبح 2300 جنيه، بينما يصل إيجار الوحدة التي تبلغ قيمتها الحالية 5000 جنيه إلى 5750 جنيهًا شهريًا.

وبذلك تدخل منظومة الإيجار القديم مرحلة جديدة من الزيادات الدورية، بعدما كانت القيمة الإيجارية في العقود القديمة ثابتة لسنوات طويلة. ويظل العامل الحاسم في معرفة ما سيدفعه كل مستأجر هو القيمة الإيجارية القانونية الحالية وتصنيف المنطقة، وليس قيمة الإيجار التي كان يسددها قبل صدور قانون الإيجار القديم الجديد فقط.