الإيجار القديم.. إخلاء وحدات الأشخاص الاعتبارية في مارس 2027 وهذه الفئات المخاطبة بالقانون

يقترب ملف مهم من ملفات الإيجار القديم في مصر من محطة حاسمة، مع اقتراب انتهاء المهلة الانتقالية التي حددها القانون رقم 10 لسنة 2022 للأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى.

وحدد القانون فترة انتقالية مدتها 5 سنوات من تاريخ العمل به، على أن يتم إخلاء العين وردها إلى المالك في اليوم التالي لانتهاء المدة القانونية، ما لم يتفق الطرفان على استمرار العلاقة الإيجارية وفق اتفاق جديد.

وبحسب تاريخ نشر القانون والعمل به في 7 مارس 2022، فإن المهلة القانونية تكتمل في 7 مارس 2027، على أن يكون الإخلاء في اليوم التالي وفق النص القانوني، وهو ما يجعل مارس 2027 موعدًا حاسمًا لهذه الفئة من عقود الإيجار القديم.

من هم الأشخاص الاعتبارية المخاطبون بالقانون؟

يطبق القانون رقم 10 لسنة 2022 على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، ولا يمتد نطاقه إلى عقود المواطنين الطبيعيين المستأجرين لوحدات سكنية.

ويقصد بالشخص الاعتباري، بصفة عامة، الجهات التي تتمتع بشخصية قانونية مستقلة عن الأشخاص القائمين عليها، ومن أبرز صورها الشركات والمؤسسات والجمعيات والنقابات والهيئات والجهات التي منحها القانون الشخصية الاعتبارية.

وبالتالي فإن مقر شركة أو مؤسسة أو جمعية أو نقابة مستأجر بنظام الإيجار القديم لغير غرض السكنى يدخل في نطاق القانون، بينما لا ينطبق هذا القانون بذاته على المواطن الذي يستأجر شقة سكنية باعتباره شخصًا طبيعيًا.

ماذا يحدث في مارس 2027؟

تنص المادة الثانية من القانون رقم 10 لسنة 2022 على إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتم التراضي على غير ذلك.

كما نصت المادة الرابعة على التزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر في اليوم التالي لانتهاء المدة.

وفي حالة امتناع المستأجر عن الإخلاء، أجاز القانون للمالك أو المؤجر طلب إصدار أمر من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها بطرد الممتنع عن الإخلاء، مع عدم الإخلال بالحق في التعويض إذا كان له مقتضى.

وبذلك لا يعني انتهاء المهلة أن كل مستأجر اعتباري سيخرج بالضرورة إذا توصل الطرفان إلى اتفاق جديد، إذ يسمح القانون بالتراضي على خلاف ذلك، وهو ما يفتح الباب أمام إبرام عقود جديدة وفق اتفاق المالك والمستأجر.

زيادة الإيجار قبل انتهاء المهلة

لم يقتصر القانون رقم 10 لسنة 2022 على تحديد موعد الإخلاء، وإنما وضع أيضًا آلية لزيادة القيمة الإيجارية خلال الفترة الانتقالية.

ونصت المادة الثالثة على أن القيمة الإيجارية القانونية للأماكن الخاضعة للقانون تصبح خمسة أمثال القيمة القانونية السارية اعتبارًا من تاريخ العمل به، ثم تتم زيادة آخر قيمة قانونية مستحقة وفق القانون بنسبة 15% سنويًا وبصفة دورية.

وبالتالي شهدت العقود المخاطبة بالقانون زيادات متتابعة خلال السنوات السابقة على انتهاء المهلة، وصولًا إلى نهاية الفترة الانتقالية في مارس 2027.

هل يشمل الإخلاء الشقق السكنية؟

لا.

وهذه من أهم النقاط التي يجب توضيحها عند الحديث عن موعد مارس 2027.

فالقانون رقم 10 لسنة 2022 يتعلق بالأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وبالتالي لا يمثل موعد مارس 2027 موعد انتهاء عقود الإيجار القديم السكنية للمواطنين.

أما عقود الإيجار القديم السكنية، وكذلك الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى للأشخاص الطبيعية، فقد أصبحت خاضعة لتنظيم تشريعي جديد بموجب القانون رقم 164 لسنة 2025.

قانون الإيجار القديم الجديد.. 7 سنوات للسكني

صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وهو قانون مختلف عن القانون رقم 10 لسنة 2022.

ونص القانون الجديد على انتهاء عقود إيجار الأماكن الخاضعة له لغرض السكنى بعد 7 سنوات من تاريخ العمل به، بينما تنتهي عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بعد 5 سنوات من تاريخ العمل به، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

وبالتالي فإن انتهاء عقود الأشخاص الاعتبارية في مارس 2027 لا ينبغي أن يُفهم باعتباره انتهاءً عامًا لكل عقود الإيجار القديم في مصر.

ماذا عن المحلات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين؟

المحلات والوحدات غير السكنية المؤجرة لشخص طبيعي تخضع في الوقت الحالي لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025، وليس لقانون 10 لسنة 2022 الخاص بالأشخاص الاعتبارية.

وحدد القانون الجديد فترة انتقالية مدتها 5 سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى.

كما نص القانون على أن القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى تصبح خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، ثم تزيد القيمة الإيجارية المحددة بنسبة 15% سنويًا.

زيادة 15% سنويًا.. ما الفرق بين القانونين؟

تتشابه بعض الآليات بين القانونين، وهو ما قد يسبب التباسًا لدى المستأجرين والملاك، لكنهما يطبقان على فئات مختلفة.

القانون رقم 10 لسنة 2022:

– الأشخاص الاعتبارية.
– الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى.
– مدة انتقالية 5 سنوات.
– انتهاء المهلة في مارس 2027.
– زيادة القيمة الإيجارية إلى 5 أمثال القيمة القانونية السارية عند بدء تطبيق القانون.
– زيادة سنوية بنسبة 15%.

القانون رقم 164 لسنة 2025:

– الوحدات المؤجرة لغرض السكنى.
– الأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى.
– 7 سنوات للأماكن السكنية.
– 5 سنوات للأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية.
– زيادة سنوية بنسبة 15% وفق الآليات التي حددها القانون.

ماذا يعني ذلك للملاك والمستأجرين؟

بالنسبة إلى ملاك العقارات المؤجرة لشركات أو مؤسسات أو غيرها من الأشخاص الاعتبارية، فإن مارس 2027 يمثل نهاية المهلة التي حددها القانون رقم 10 لسنة 2022، ما لم يتم التوصل إلى اتفاق جديد مع المستأجر.

أما المستأجر الاعتباري، فعليه الاستعداد لانتهاء العلاقة الإيجارية القديمة، سواء من خلال تسليم العين إلى المالك في الموعد القانوني أو التفاوض على عقد جديد إذا كان الطرفان يرغبان في استمرار النشاط بالمقر ذاته.

وفي حال عدم الإخلاء بعد انتهاء المدة، منح القانون المالك وسيلة قانونية للتعامل مع حالة الامتناع، من خلال اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لطلب إصدار أمر بالطرد، وفق الضوابط التي حددها القانون.

هل يمكن الإخلاء قبل مارس 2027؟

نعم، انتهاء المهلة ليس السبب الوحيد للإخلاء.

فالقانون رقم 10 لسنة 2022 نص صراحة على عدم الإخلال بأسباب الإخلاء الأخرى الواردة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.

وبالتالي، إذا تحقق أحد أسباب الإخلاء القانونية، فقد يكون من الممكن طلب الإخلاء قبل انتهاء السنوات الخمس، بحسب ظروف كل عقد وحالة العين والسبب القانوني المستند إليه.

الخلاصة

يمثل مارس 2027 محطة مهمة في ملف الإيجار القديم، لكن نطاقها محدد وليست موعدًا عامًا لإخلاء جميع الوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم.

فالموعد يتعلق أساسًا بالأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى والخاضعة للقانون رقم 10 لسنة 2022، والذي منحها فترة انتقالية مدتها خمس سنوات من تاريخ العمل به.

أما الوحدات السكنية والأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية، فتخضع حاليًا لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي وضع مددًا انتقالية مختلفة، وبالتالي لا يجوز تعميم موعد مارس 2027 عليها.

وبذلك يدخل ملف الإيجار القديم في مرحلة جديدة من إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، مع اختلاف المواعيد والقواعد بحسب صفة المستأجر والغرض من استخدام العين المؤجرة.