التطوير العقاري في مصر.. تحديات قانونية تبحث عن حلول تشريعية

المستشار وليد الفولي يكشف أبرز الأزمات القانونية التي تواجه شركات التطوير العقاري

المستشار محمد بيومي عامر: تأخر التسليم وعقود الإذعان أبرز أزمات المشترين

في ظل توجه الدولة المصرية نحو تعزيز الانضباط والحوكمة في القطاع العقاري، تكتسب توجيهات الرئيس عبدالفتاح السيسي بشأن مواجهة المخالفات والتجاوزات المرتبطة بأنشطة شركات التطوير العقاري أهمية خاصة، لا سيما مع التوسع الكبير الذي يشهده السوق وتزايد حجم التعاملات والمشروعات المطروحة أمام المواطنين والمستثمرين.

وتأتي هذه التوجيهات في إطار التأكيد على ضرورة الالتزام بالقواعد المنظمة للسوق، وحماية حقوق المواطنين، وضمان تنفيذ المشروعات وفق الجداول والمعايير المعلنة، بما يعزز الثقة في القطاع العقاري ويحد من الممارسات التي قد تضر بمصالح المشترين أو تؤثر في استقرار السوق.

وفي هذا السياق، يبرز الجانب التشريعي باعتباره أحد المحاور الرئيسية لضبط العلاقة بين الدولة والمطور والمشتري، خاصة في ظل تعقيدات عقود البيع على الخارطة، وارتفاع تكاليف التنفيذ، وتأخر بعض المشروعات، وتعدد الالتزامات القانونية الواقعة على شركات التطوير العقاري.

المستشار وليد الفولي

من جانبه أكد المستشار وليد الفولي، المحامي بالنقض والدستورية العليا، أن قطاع التطوير العقاري يواجه في الوقت الحالي مجموعة من التحديات القانونية المتشابكة، التي فرضتها المتغيرات الاقتصادية وارتفاع تكاليف التنفيذ، إلى جانب تعقيدات الإجراءات وتعدد جهات الاختصاص، مشددًا على أن استقرار السوق يتطلب تطوير الإطار التشريعي المنظم للعلاقة بين المطور العقاري والمشتري.

وأوضح الفولي أن طبيعة المشكلات التي تواجه الشركات العقارية لم تعد تقتصر على الجوانب التنفيذية أو التمويلية، وإنما امتدت إلى العلاقة التعاقدية ذاتها، وهو ما يستدعي معالجة قانونية أكثر تخصصًا تراعي خصوصية نشاط التطوير العقاري، ولا سيما المشروعات التي يتم بيع وحداتها قبل اكتمال تنفيذها.

اختلال التوازن المالي للعقود أبرز تحديات المطورين

وأشار المستشار وليد الفولي إلى أن ارتفاع أسعار مواد البناء وتكاليف التنفيذ بصورة متسارعة أدى إلى ظهور إشكالية قانونية تتعلق بالتوازن المالي للعقود المبرمة بين المطورين والعملاء.

وأوضح أن المطور قد يجد نفسه ملتزمًا بالأسعار التي تم الاتفاق عليها وقت البيع، في حين أن تكلفة تنفيذ الوحدة أو المشروع ارتفعت بصورة كبيرة مقارنة بالتقديرات التي كانت قائمة عند إبرام العقد.

وأضاف أن هذه الإشكالية تصبح أكثر تعقيدًا في مشروعات «البيع على الخارطة»، حيث يفصل بين توقيع العقد واستلام الوحدة فترة زمنية قد تمتد لعدة سنوات، بما يجعل العقد معرضًا لتغيرات اقتصادية يصعب توقعها عند التعاقد.

غرامات التأخير وسحب الأراضي

ولفت إلى أن تأخر تنفيذ المشروعات يمثل تحديًا آخر أمام شركات التطوير العقاري، خاصة عندما يكون التأخير مرتبطًا بعوامل خارجة عن الإرادة المباشرة للمطور، مثل اضطرابات سلاسل الإمداد أو الارتفاعات المفاجئة في أسعار الخامات أو صعوبة توفير بعض مستلزمات التنفيذ.

وأشار إلى أن المطور قد يواجه في هذه الحالات التزامات متزامنة، تبدأ من مطالبات العملاء بالتعويض أو تطبيق بنود التأخير، وتمتد إلى الغرامات أو الإجراءات التي قد تفرضها الجهات صاحبة الولاية على الأرض، وصولًا إلى احتمالات سحب الأرض في بعض الحالات.

وأكد أن معالجة هذه الإشكاليات تحتاج إلى قواعد أكثر وضوحًا تحدد المسؤولية القانونية عن التأخير، وتفرق بين التأخير الناتج عن تقصير المطور والتأخير الذي تفرضه ظروف استثنائية خارجة عن سيطرته.

تعدد جهات الولاية يضيف أعباء قانونية وإجرائية

وتطرق الفولي إلى مشكلة تعدد جهات الاختصاص والولاية، موضحًا أن تداخل الإجراءات بين الجهات المختلفة قد يؤدي إلى إطالة الوقت اللازم للحصول على التراخيص أو استكمال الإجراءات القانونية اللازمة لتنفيذ المشروعات.

ويرى أن توحيد الإجراءات وتحديد جهة الاختصاص بصورة أكثر وضوحًا من شأنه تقليل المنازعات وتسريع دورة تنفيذ المشروعات، فضلًا عن توفير قدر أكبر من اليقين القانوني للمستثمرين.

هل تكفي التشريعات الحالية لتنظيم العلاقة بين المطور والمشتري؟

وحول مدى كفاية التشريعات الحالية لتنظيم العلاقة بين المطور العقاري والمشتري، قال المستشار وليد الفولي إن القواعد القائمة، وعلى رأسها أحكام القانون المدني وقانون حماية المستهلك، تمثل أساسًا مهمًا لحماية الحقوق وتنظيم الالتزامات، لكنها لا تغطي بصورة كاملة الطبيعة الخاصة والمعقدة لنشاط التطوير العقاري الحديث.

وأوضح أن عقود بيع الوحدات العقارية، وخاصة العقود المرتبطة بالمشروعات التي يتم تسويقها وبيعها قبل اكتمال تنفيذها، تتضمن في كثير من الأحيان شروطًا تفصيلية قد تميل لمصلحة الطرف الأقوى في العلاقة التعاقدية.

وأضاف أن الواقع العملي للمنازعات أمام المحاكم يكشف عن الحاجة إلى إطار أكثر تخصصًا يضع ضوابط واضحة للعقود العقارية، بدلًا من ترك العديد من المسائل لاجتهاد كل عقد على حدة.

حكم بتعويض 5 ملايين جنيه يكشف خطورة الثغرات التعاقدية

وأشار الفولي إلى إحدى القضايا التي تولى الدفاع فيها، والتي انتهت – بحسب تصريحاته – إلى صدور حكم قضائي بتعويض قدره 5 ملايين جنيه لصالح أحد موكليه ضد إحدى شركات التطوير العقاري.

وأوضح أن الحكم جاء بعد إثبات استغلال الشركة لثغرة تعاقدية بصورة أضرت بحقوق المشتري، معتبرًا أن القضية تكشف أهمية وجود ضوابط تشريعية أكثر دقة للعقود العقارية.

وأكد أن الأحكام القضائية تظل ضمانة أساسية لحماية الحقوق، إلا أن الاعتماد على التقاضي وحده لحسم الإشكالات المتكررة في السوق لا يمثل الحل الأمثل، خصوصًا مع طول الإجراءات وما يترتب عليها من أعباء على المشترين والمطورين والمحاكم.

«حساب الضمان» أحد أهم التعديلات المقترحة

ويرى المستشار وليد الفولي أن من أبرز التعديلات المطلوبة لتحقيق قدر أكبر من الاستقرار في السوق العقارية، وضع إطار تشريعي واضح لنظام «حساب الضمان العقاري».

وأوضح أن هذا النظام يقوم على تخصيص حساب مصرفي لأموال العملاء المتعلقة بالمشروع، بحيث يتم استخدام الأموال وفق مراحل التنفيذ الفعلية، بما يحقق حماية أكبر لمدخرات المشترين ويحد من مخاطر تعثر المشروعات.

وأشار إلى أن وجود آلية مالية واضحة تربط بين التدفقات النقدية ونسب الإنجاز يمكن أن يعزز الثقة بين أطراف السوق، ويقلل من مخاطر استخدام أموال مشروع في التزامات أو مشروعات أخرى.

مرونة أكبر في تطبيق نظرية الظروف الطارئة

كما دعا إلى تطوير آليات التعامل مع الظروف الاقتصادية الاستثنائية التي تؤثر على العقود طويلة الأجل.

وأوضح أن عقود التطوير العقاري تمتد في كثير من الحالات لسنوات، وهو ما يجعلها أكثر عرضة لتغيرات جوهرية في أسعار مواد البناء وتكاليف العمالة والتمويل وغيرها من عناصر التكلفة.

واقترح تفعيل التعامل مع «نظرية الظروف الطارئة» بصورة أكثر مرونة، مع إمكانية إنشاء لجان متخصصة لفض المنازعات العقارية تستطيع دراسة الحالات التي يختل فيها التوازن الاقتصادي للعقد، والوصول إلى حلول تحقق قدرًا من العدالة للطرفين دون اضطرار كل نزاع إلى المرور بمراحل تقاضٍ طويلة.

تسريع إجراءات التسجيل العقاري

وأكد الفولي أهمية مواصلة تطوير منظومة التسجيل العقاري وتبسيط إجراءات نقل الملكية، مشيرًا إلى أن سرعة التسجيل تمثل عنصرًا أساسيًا في استقرار السوق وتعزيز قدرة القطاع المصرفي على التوسع في التمويل العقاري.

وأوضح أن وضوح الملكية وسهولة تسجيلها لا يخدم المشتري فقط، وإنما يمثل أيضًا عنصرًا مهمًا في جذب الاستثمارات وتنشيط التداول والتمويل، بما ينعكس على الاقتصاد العقاري بصورة عامة.

قانون موحد للتطوير العقاري

وشدد المستشار وليد الفولي على أن السوق العقارية أصبحت في حاجة إلى قانون موحد ومتخصص لتنظيم نشاط التطوير العقاري، معتبرًا أن وجود هذا التشريع أصبح ضرورة لضبط العلاقة بين مختلف أطراف السوق.

وأوضح أن القانون المقترح يجب ألا يقتصر على تنظيم العلاقة بين المطور والمشتري، وإنما يمتد إلى وضع قواعد متكاملة تتعلق بتأسيس الشركات وممارسة النشاط وتسويق المشروعات وبيع الوحدات وآليات حماية العملاء والتزامات المطورين.

اتحاد للمطورين وتصنيف الشركات

وأشار إلى أهمية إنشاء اتحاد أو كيان مهني منظم للمطورين العقاريين، تكون له صلاحيات واضحة في تصنيف الشركات وفقًا لمعايير موضوعية، من بينها الملاءة المالية والخبرة وسابقة الأعمال والقدرة على تنفيذ المشروعات.

ويرى أن وجود تصنيف مهني واضح يمكن أن يساعد المواطنين على اتخاذ قرارات أكثر وعيًا عند شراء الوحدات، كما يساهم في الحد من دخول الشركات غير المؤهلة إلى السوق.

كما يمكن لهذا الكيان أن يضع ميثاقًا مهنيًا يحكم الممارسات التسويقية والتعاقدية، بما يعزز الانضباط ويرفع مستوى المنافسة بين الشركات.

مواجهة الشركات غير المؤهلة وحماية مدخرات المواطنين

وأكد الفولي أن تنظيم السوق لا يعني تقييد الاستثمار، وإنما يستهدف خلق بيئة أكثر أمانًا للمستثمر والمشتري في الوقت نفسه.

وأوضح أن وضع شروط واضحة لممارسة نشاط التطوير العقاري من شأنه الحد من الشركات غير المؤهلة أو الكيانات التي تدخل السوق دون امتلاك القدرات المالية والفنية اللازمة لتنفيذ المشروعات.

وأشار إلى أن حماية أموال المواطنين يجب أن تكون أحد المحاور الرئيسية لأي تشريع جديد، خاصة في ظل اعتماد شريحة كبيرة من الأسر على مدخراتها أو التزاماتها طويلة الأجل لشراء الوحدات العقارية.

توحيد جهات الاختصاص لدعم الاستثمار

وفي السياق نفسه، شدد على ضرورة وضع إطار موحد يحدد الجهات المختصة بإصدار التراخيص وتنظيم عمليات التسويق والبيع ومتابعة التنفيذ، بما يقلل من التداخلات الإدارية ويختصر الوقت اللازم لإنجاز المشروعات.

وأكد أن وضوح القواعد وسرعة الإجراءات يمثلان عاملين أساسيين في جذب الاستثمارات المحلية والأجنبية، لأن المستثمر يحتاج قبل ضخ أمواله إلى سوق يتمتع بدرجة مرتفعة من الاستقرار والوضوح القانوني.

واختتم المستشار وليد الفولي تصريحاته بالتأكيد على أن تطوير التشريعات العقارية لم يعد رفاهية، في ظل الحجم الكبير الذي يمثله القطاع في الاقتصاد المصري وتشعب العلاقات بين المطورين والمشترين والجهات الحكومية والقطاع المصرفي.

وأشار إلى أن وجود قانون متخصص وموحد للتطوير العقاري، إلى جانب آليات فعالة لحماية أموال المشترين وتسوية المنازعات وتسريع التسجيل، يمكن أن يمثل خطوة مهمة نحو بناء سوق عقارية أكثر انضباطًا واستقرارًا، ويحافظ في الوقت نفسه على حقوق المطورين والمواطنين ويدعم قدرة القطاع على جذب مزيد من الاستثمارات.

محمد بيومي عامر: عقود شركات التطوير العقاري تحتاج إلى مراجعة قانونية عاجلة

المستشار محمد بيومي عامر

وأضاف المستشار القانوني المحامي محمد بيومي عامر المتخصص في القضايا العقارية ومنازعات شركات التطوير، أن من أبرز المشكلات التي تواجه المتعاملين مع شركات التطوير العقاري حاليًا، التأخر لفترات طويلة في تسليم الوحدات، في ظل عدم وجود ضمانات كافية تضمن الالتزام بمواعيد التسليم المتفق عليها في العقود.

وأوضح أن المشكلة لا تتوقف عند التأخير، وإنما تمتد إلى طبيعة بعض العقود التي تبرمها شركات التطوير العقاري مع العملاء، معتبرًا أن عددًا كبيرًا منها يتضمن شروطًا يمكن وصفها بأنها عقود إذعان، بما يستدعي مراجعة هذه البنود والتحقق من مدى توافقها مع القانون والمنطق والعدالة التعاقدية.

تشريعات تحتاج إلى تفعيل أقوى

وحول مدى كفاية التشريعات الحالية، يرى بيومي عامر أن هناك أوجه قصور في بعض النصوص والتطبيقات، وضرب مثالًا بقانون حماية المستهلك، مشيرًا إلى أن القانون يتضمن نصوصًا مهمة لتنظيم عملية طرح الوحدات العقارية.

وأشار إلى المادة 15 من قانون حماية المستهلك، التي تتناول ضوابط طرح الوحدات العقارية للبيع قبل الحصول على التراخيص اللازمة، معتبرًا أن الإشكالية تكمن في عدم وجود جزاء فعال – من وجهة نظره – يحقق الردع الكافي عند مخالفة هذا الحظر ويحمي مصالح المستثمرين والمشترين.

وأضاف أن وجود نص قانوني دون جزاء واضح وفعال قد يقلل من قدرته على تحقيق الغرض الذي صدر من أجله، مطالبًا بإعادة النظر في هذه المنظومة بما يجعل حماية المستهلك العقاري أكثر فاعلية على أرض الواقع.

تعديل قانون حماية المستهلك

ويرى المحامي محمد بيومي عامر أن الأولوية التشريعية لا تتمثل بالضرورة في إصدار قانون جديد مستقل للتطوير العقاري، وإنما في تعديل وتدعيم النصوص القائمة، وعلى رأسها قانون حماية المستهلك، بحيث تصبح أكثر قدرة على ردع المخالفات وحماية حقوق المشترين.

وأكد أن تشديد الجزاءات وتوضيح الآثار القانونية للمخالفات يمكن أن يسهم في تحقيق انضباط أكبر في السوق، ويجعل الشركات أكثر التزامًا بالقواعد المنظمة لطرح وتسويق وبيع الوحدات العقارية.

لا حاجة لقانون موحد للتطوير العقاري

وبخلاف بعض الآراء المطالبة بإصدار قانون موحد للتطوير العقاري، يرى بيومي عامر أن المنظومة القانونية القائمة يمكن أن تكون أساسًا كافيًا لتنظيم النشاط، من خلال أحكام القانون المدني والتعديلات المرتبطة بقانون حماية المستهلك.

وقال إن الأولوية في المرحلة الحالية تتمثل في معالجة أوجه القصور داخل التشريعات الموجودة وتفعيلها بصورة أكثر قوة، بدلًا من الدخول في منظومة تشريعية جديدة قد تستغرق وقتًا طويلًا قبل تطبيقها.

لجنة متخصصة لفض المنازعات العقارية

واقترح إنشاء لجنة متخصصة لفض المنازعات العقارية، على أن تكون قراراتها ملزمة لكل من شركات التطوير العقاري والمشترين، بما يتيح آلية أسرع لحسم الخلافات بعيدًا عن طول إجراءات التقاضي التقليدية.

وأوضح أن وجود جهة متخصصة قادرة على الفصل في المنازعات العقارية يمكن أن يخفف العبء عن المحاكم، ويساعد على سرعة حصول صاحب الحق على مستحقاته، خاصة في النزاعات المتعلقة بالتأخير أو تنفيذ الالتزامات التعاقدية.

تنفيذ الأحكام.. أزمة تحتاج إلى معالجة تشريعية

وأشار بيومي عامر إلى أن أحد أبرز التحديات لا يتعلق فقط بالحصول على حكم قضائي لصالح المشتري، وإنما يمتد إلى مرحلة تنفيذ الحكم وضمان حصول صاحب الحق على مستحقاته.

وأوضح أن هناك حالات – بحسب رؤيته القانونية – تقوم فيها بعض الشركات التي صدرت ضدها أحكام بإعادة هيكلة نشاطها أو إنشاء كيان تجاري جديد، بما قد يؤدي عمليًا إلى تعقيد إجراءات حصول أصحاب الأحكام على حقوقهم.

وطالب بوضع قواعد قانونية أكثر فاعلية لتنفيذ الأحكام الصادرة ضد الشركات العاملة في القطاع العقاري، بما يمنع التحايل على الالتزامات القضائية ويحافظ على حقوق المشترين وأصحاب الأحكام.

ويرى أن حماية المشتري العقاري لا ينبغي أن تنتهي عند صدور الحكم، وإنما يجب أن تمتد إلى ضمان تنفيذه فعليًا، باعتبار أن قيمة أي حماية قانونية تقاس في النهاية بقدرة صاحب الحق على الوصول إلى حقه على أرض الواقع.

وتأتي رؤية محمد بيومي عامر لتضيف محورًا آخر إلى النقاش الدائر حول تنظيم سوق التطوير العقاري، إذ تركز على أن معالجة مشكلات القطاع لا تتطلب فقط تشريعات جديدة، وإنما تحتاج كذلك إلى تفعيل النصوص القائمة، وتشديد الجزاءات، وتسريع فض المنازعات، وضمان تنفيذ الأحكام القضائية.