محكمة النقض: سداد الإيجار واستمرار العلاقة يمنعان الإخلاء رغم غلق الوحدة

في حكم قضائي مهم، حسمت محكمة النقض الجدل بشأن أحد أكثر الملفات إثارة للخلاف في قانون الإيجار القديم، مؤكدة أن مجرد غلق الشقة أو المحل وعدم استخدامه لفترات طويلة لا يُعد سببًا قانونيًا لإنهاء عقد الإيجار أو إخلاء المستأجر، طالما لم يثبت تخليه النهائي عن العين المؤجرة واستمراره في تنفيذ التزاماته القانونية، وعلى رأسها سداد القيمة الإيجارية.

عدم الانتفاع لا يعني التخلي عن العين

أكدت محكمة النقض، في حكمها الصادر بتاريخ 3 يونيو 2026 في الطعن رقم 35272 لسنة 94 قضائية، أن عدم الانتفاع بالعين المؤجرة، مهما طالت مدته، لا يعني بالضرورة أن المستأجر تخلى عن حقه فيها.

وأوضحت المحكمة أن الإخلاء لا يكون إلا في الحالات التي حددها القانون صراحة، مثل التنازل عن العين للغير، أو التأجير من الباطن دون موافقة المالك، أو تركها بقصد التخلي النهائي عنها.

تفاصيل القضية

تعود وقائع الدعوى إلى نزاع بين مالك ومستأجرة بشأن محل مؤجر بعقد إيجار قديم منذ عام 1987، حيث طالب المالك بفسخ العقد وتسليم المحل، مستندًا إلى أن المستأجرة تركت العين مغلقة لأكثر من 20 عامًا دون ممارسة أي نشاط.

ورغم أن محكمة الاستئناف قضت بإنهاء عقد الإيجار وإلزام المستأجرة بالتسليم، فإن الأخيرة طعنت على الحكم أمام محكمة النقض، مؤكدة أن عدم استخدام المحل لا يُعد سببًا قانونيًا للإخلاء، خاصة أنها لم تتخلَّ عن العين واستمرت في الوفاء بالتزاماتها.

سداد الأجرة دليل على استمرار العلاقة الإيجارية

أيدت محكمة النقض دفاع المستأجرة، مؤكدة أن المشرع اشترط لقيام سبب الإخلاء وجود تصرف واضح يكشف عن التخلي النهائي عن حق الانتفاع، وهو ما لم يثبت في الدعوى.

وشددت المحكمة على أن استمرار المستأجر في سداد الأجرة يعد قرينة قوية على استمرار العلاقة الإيجارية، وأن بقاء العين مغلقة لا يسقط حقوقه القانونية.

كما أوضحت أن اعتماد الحكم السابق على تقرير خبير أثبت فقط أن المحل ظل مغلقًا لأكثر من عشرين عامًا، لا يكفي وحده للحكم بالإخلاء، لأن عدم الانتفاع الفعلي لا يمثل سببًا قانونيًا لإنهاء عقد الإيجار.

إلغاء حكم الإخلاء

انتهت محكمة النقض إلى نقض الحكم الصادر من محكمة الاستئناف، والفصل في موضوع الدعوى برفض الاستئناف وتأييد حكم أول درجة الذي رفض طلب المالك بإخلاء العين، مع إلزامه بالمصروفات وأتعاب المحاماة.

ماذا يعني الحكم للمستأجرين؟

يؤكد هذا الحكم مبدأ قضائيًا مهمًا، وهو أن غلق الوحدة السكنية أو التجارية لفترات طويلة لا يؤدي تلقائيًا إلى إنهاء عقد الإيجار القديم، ما لم يثبت أن المستأجر تخلى عنها نهائيًا أو ارتكب إحدى الحالات التي يجيز فيها القانون الإخلاء.

ويأتي الحكم ليؤكد أن معيار الإخلاء لا يرتبط بعدم الاستخدام، وإنما بثبوت التخلي النهائي عن العين المؤجرة وفقًا لما نص عليه القانون.