هل يؤدي قانون الإيجار القديم إلى ارتفاع أسعار الإيجارات الجديدة؟.. أرقام تكشف ما يحدث في سوق الشقق بالقاهرة

ارتفعت تكلفة استئجار الشقق السكنية في القاهرة خلال عام 2026، بالتزامن مع بدء تطبيق تعديلات قانون الإيجار القديم، لكن هل تعني هذه الزيادة أن القانون تسبب مباشرة في ارتفاع أسعار الإيجارات الجديدة؟ أم أن السوق يتحرك بفعل عوامل أخرى، من بينها الطلب على السكن، وتكلفة الانتقال، ومواقع الوحدات، ومستويات التشطيب، وحجم المعروض؟

تشير بيانات سوقية حديثة إلى أن الإيجارات الجديدة في القاهرة شهدت ارتفاعًا ملحوظًا خلال النصف الأول من عام 2026، لكن الزيادة لم تكن متساوية بين جميع المناطق؛ إذ ارتفعت الأسعار في بعض الأحياء، واستقرت في أخرى، بينما سجلت مناطق تراجعًا.

وتفتح هذه الأرقام الباب أمام سؤال يشغل ملايين المستأجرين والباحثين عن سكن: هل يؤدي تحرير العلاقة الإيجارية تدريجيًا إلى زيادة الضغوط على سوق الإيجار الجديد، أم أن تأثير القانون سيختلف بحسب طبيعة كل منطقة وحجم المعروض فيها؟

أولًا: الإيجارات ارتفعت 15% خلال 2026.. ماذا تقول الأرقام؟

كشف مؤشر أسعار الإيجارات الصادر عن «مرصد العمران» في يوليو 2026، استنادًا إلى تحليل أكثر من 18 ألف إعلان عقاري، عن ارتفاع الإيجارات الجديدة المطلوبة في القاهرة بنسبة 15% خلال النصف الأول من عام 2026 مقارنة بالفترة المقابلة من العام السابق، مقابل زيادة بلغت 6% بين عامي 2024 و2025.

مؤشر التغير السنوي في أسعار الإيجارات المطلوبة بالقاهرة

2024–2025

6%

النصف الأول من 2026

15%

المصدر: مؤشر مرصد العمران للإيجارات الجديدة غير المفروشة. الأرقام تقيس تغير الأسعار المطلوبة، ولا تثبت وحدها أن القانون هو سبب الزيادة.

وسجلت القاهرة وسيط إيجار شهري بلغ نحو 10 آلاف جنيه خلال الربع الثاني من 2026، بينما وصل سعر الإيجار إلى نحو 80 جنيهًا للمتر المربع شهريًا. ويعني ذلك أن نصف الوحدات المدرجة في العينة كانت أسعارها أعلى من الوسيط، والنصف الآخر أقل منه.

لكن هذه الأرقام لا تعني أن كل مستأجر يدفع 10 آلاف جنيه شهريًا؛ فالمؤشر يقيس أسعار الشقق المعروضة للإيجار الجديد، وليس متوسط ما يسدده جميع المستأجرين الحاليين.

ثانيًا: مقارنة بين الإيجارات قبل تعديلات القانون وبعدها

تتيح البيانات المتاحة مقارنة اتجاه الأسعار خلال الفترات السابقة واللاحقة لبدء تطبيق تعديلات قانون الإيجار القديم في أغسطس 2025، مع ضرورة مراعاة أن المقارنة لا تثبت وحدها العلاقة السببية بين القانون والأسعار.

| الفترة | التغير المسجل في الإيجارات الجديدة بالقاهرة
| 2024–2025 | ارتفاع 6% |
| النصف الأول من 2026 مقارنة بالفترة المقابلة من 2025 | ارتفاع 15% |

وتوضح المقارنة تسارع ارتفاع الإيجارات المطلوبة خلال 2026، لكنها لا تكفي وحدها لنسبة هذه الزيادة إلى القانون؛ إذ يتطلب ذلك بيانات أكثر تفصيلًا عن العرض والطلب، والوحدات التي خرجت من الإيجار القديم، وتغير خصائص الشقق المعروضة، وتكاليف السكن.

كذلك، لا ينبغي الخلط بين الزيادة القانونية في أجرة الوحدات الخاضعة لقانون الإيجار القديم وبين أسعار الإيجار الجديد التي يتفق عليها المالك والمستأجر في السوق. فلكل منهما آلية مختلفة لتحديد القيمة الإيجارية.

ثالثًا: هل ارتفعت الإيجارات في جميع مناطق القاهرة؟

تكشف البيانات عن تفاوت واضح بين الأحياء، وهو ما ينفي افتراض أن سوق الإيجار يتحرك بالاتجاه نفسه في جميع المناطق.

فبحسب مؤشر مرصد العمران، ارتفعت الإيجارات الشهرية المطلوبة في 11 حيًا خلال 2026، واستقرت في 7 أحياء، بينما تراجعت في 8 أحياء.

الزمالك: ارتفاع يصل إلى 55%

سجل الحي إحدى أكبر الزيادات في الإيجارات الشهرية المطلوبة، في ظل اختلاف طبيعة الوحدات ومستويات الأسعار مقارنة بالمناطق الشعبية.

روض الفرج: ارتفاع يصل إلى 60%

جاءت الزيادة المعلنة كبيرة، لكن لا يمكن اعتبارها دليلًا منفردًا على أثر القانون؛ إذ قد تتأثر الأسعار أيضًا بتغير نوعية الوحدات المعروضة وأحجامها ومواقعها داخل الحي.

عين شمس والمطرية والزيتون: استقرار نسبي

أشار المؤشر إلى استقرار الإيجارات المطلوبة في هذه الأحياء خلال فترة المقارنة، ما يوضح أن ارتفاع الأسعار لم يشمل جميع مناطق القاهرة بالدرجة نفسها.

القاهرة الجديدة: تراجع في بعض مؤشرات الإيجار

سجل المؤشر تراجعًا في الإيجارات الشهرية المطلوبة، كما أشار إلى انخفاض أكبر في سعر الإيجار للمتر المربع. وقد يعكس ذلك اختلاف المعروض أو تركيبة الوحدات المدرجة، ولا يكفي وحده للحكم على جميع مناطق القاهرة الجديدة.

وتوضح هذه النتائج أن تقييم أثر القانون يحتاج إلى دراسة كل منطقة على حدة، بدلًا من تعميم ما يحدث في الأحياء الأعلى سعرًا على سوق القاهرة بالكامل.

رابعًا: كيف يمكن أن يؤثر قانون الإيجار القديم على الإيجارات الجديدة؟

هناك عدة مسارات محتملة يمكن من خلالها أن يؤثر القانون على السوق، لكن حجم تأثير كل مسار يحتاج إلى بيانات ميدانية إضافية.

1. زيادة انتقال بعض الأسر إلى سوق الإيجار الجديد

مع تغير القيم الإيجارية للعقود القديمة، قد تبحث بعض الأسر عن وحدات بديلة تتناسب مع قدرتها المالية، خصوصًا إذا أصبحت تكلفة الاستمرار في الوحدة الحالية مرتفعة بالنسبة إلى دخلها.

وإذا تركز الطلب الإضافي في مناطق محددة، مع محدودية الشقق المتاحة، فقد يضغط ذلك على الإيجارات المطلوبة فيها.

لكن لا يمكن افتراض أن كل المستأجرين الخاضعين للقانون سينتقلون إلى شقق جديدة؛ فذلك يتوقف على ظروفهم المالية، ومدد العقود، وتوافر البدائل السكنية، والاتفاقات التي قد تُبرم مع الملاك.

2. احتمال طرح وحدات إضافية في السوق

قد يدفع تغير العلاقة الإيجارية بعض الملاك إلى إعادة النظر في طريقة استغلال وحداتهم، بما قد يؤدي إلى طرح وحدات جديدة للإيجار أو تغيير استخدامها مستقبلًا وفقًا للقانون.

وفي حال زيادة المعروض الفعلي بوتيرة تتناسب مع الطلب أو تتجاوزه، فقد يخف الضغط على الأسعار في بعض المناطق.

لكن طرح الوحدات ليس نتيجة تلقائية وفورية؛ إذ يتأثر بمواعيد انتهاء العقود، وحالة العقارات، ومدى صلاحية الوحدات للسكن، والقرارات التي يتخذها الملاك.

3. انتقال الطلب بين المناطق

قد تتجه بعض الأسر إلى أحياء أقل تكلفة إذا ارتفعت أسعار الإيجارات في مناطقها الأصلية، ما يغير توزيع الطلب بين المناطق.

ويمكن أن يستفيد من ذلك بعض الأحياء التي توفر مواصلات وخدمات مناسبة بأسعار أقل، بينما قد تواجه مناطق أخرى زيادة في الطلب إذا أصبحت بديلًا للسكن في مناطق أعلى تكلفة.

لكن هذا التأثير يتوقف على تكلفة الانتقال والمواصلات، وقرب السكن من العمل والمدارس، وتوافر الوحدات المناسبة.

4. اختلاف استجابة الملاك والمستأجرين

لا يحدد الملاك الأسعار وفقًا للقانون وحده؛ إذ تتأثر قراراتهم بأسعار الوحدات المنافسة، وحالة التشطيب، وموقع العقار، وتكاليف الصيانة، والفترة التي قد تظل فيها الشقة خالية دون مستأجر.

كما أن الأسعار المعلنة قد تختلف عن القيمة النهائية التي يتفق عليها الطرفان، وهو ما يجعل الاعتماد على الإعلانات وحدها مؤشرًا لاتجاه السوق، وليس قياسًا كاملًا لجميع المعاملات الفعلية.

خامسًا: هل يؤدي القانون إلى ارتفاع الإيجار في المناطق الشعبية؟

لا توجد قاعدة واحدة تنطبق على جميع المناطق الشعبية. فقد تتأثر منطقة يرتفع فيها الطلب على الوحدات منخفضة التكلفة بصورة مختلفة عن منطقة يتوافر فيها عدد أكبر من الشقق الشاغرة.

وتُظهر بيانات مرصد العمران أن الإيجارات الشهرية المطلوبة تراوحت خلال الربع الثاني من 2026 بين نحو 3500 جنيه في المرج، ومستويات أعلى بكثير في أحياء مثل الزمالك. كما تراوح سعر المتر بين 32 جنيهًا شهريًا في حي السلام و500 جنيه في الزمالك.

وهذا التفاوت يعكس أهمية الموقع وطبيعة الوحدة ومستوى الخدمات في تحديد السعر، إلى جانب أي تغيرات قد تحدث في الطلب أو المعروض نتيجة تعديلات القانون.

ومن ثم، فإن معرفة أثر القانون على منطقة بعينها تتطلب متابعة الأسعار الفعلية فيها قبل التطبيق وبعده، وعدد الوحدات المعروضة، ومدة بقائها دون تأجير، ومستوى الطلب عليها.

سادسًا: ما البيانات التي تحسم الجدل حول أثر القانون؟

للوصول إلى نتيجة أكثر دقة، يحتاج السوق إلى متابعة مجموعة من المؤشرات، أهمها:

عدد الوحدات الخاضعة للإيجار القديم التي أصبحت متاحة فعليًا للإيجار الجديد.

عدد الشقق المعروضة للإيجار في كل حي قبل التطبيق وبعده.

أسعار العقود الجديدة المبرمة بالفعل، وليس الأسعار المطلوبة في الإعلانات فقط.

متوسط مدة بقاء الشقة معروضة قبل تأجيرها.

نسبة الزيادة في الإيجارات مقارنة بمعدلات التضخم وتغير الدخول.

حركة انتقال الأسر بين الأحياء، ومدى توافر بدائل سكنية مناسبة.

وتساعد هذه البيانات على التمييز بين الزيادة الناتجة عن تغيرات السوق العامة، والزيادة التي يمكن ربطها بصورة أكثر دقة بتغيرات قانون الإيجار القديم.

الخلاصة: ارتفاع الإيجارات واقع، لكن علاقة القانون به تحتاج إلى مزيد من الأدلة

تُظهر البيانات المتاحة أن الإيجارات الجديدة المطلوبة في القاهرة ارتفعت بوتيرة أسرع خلال النصف الأول من 2026 مقارنة بالفترة السابقة، مع تفاوت كبير بين الأحياء؛ فقد سجلت مناطق زيادات ملحوظة، بينما استقرت الأسعار في مناطق أخرى وتراجعت في غيرها.

لكن هذه الأرقام لا تثبت أن قانون الإيجار القديم هو السبب المباشر للزيادة، ولا تسمح بتوقع ارتفاع موحد في جميع المناطق. فالسوق يتأثر بعوامل متعددة، من بينها حجم المعروض، والطلب على السكن، ومواصفات الوحدات، والموقع، والقدرة الشرائية للأسر.